Lexikon Immobilienfinanzierung

Lexikon mit wichtigen Begriffen rund um die Immobilienfinanzierung (Teil I, A-M) 

Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen und auch anderen Bankprodukten fallen immer wieder einige Fachausdrücke, die der angehende Bauherr und Bankkunde jedoch kennen sollte. 

 

Hier daher ein kleines Lexikon mit wichtigsten Begriffen rund um Immobilienfinanzierungen: 

A 

•        Ablaufleistung.

Die Ablaufleistung beziffert die Geldsumme, die bei Fälligkeit einer kapitalbildenden Versicherung wie beispielsweise einer Lebensversicherung ausbezahlt wird. Dabei setzt sich die Ablaufleistung aus der vereinbarten Versicherungssumme, der garantierten Verzinsung sowie möglichen Überschussbeteiligungen zusammen.

•        Abnahmeverpflichtung.

In aller Regel wird bei Baufinanzierungen eine Abnahmefrist vereinbart und der Finanzierungsnehmer geht die Verpflichtung ein, das Darlehen innerhalb dieser Frist in Anspruch zu nehmen.

•        Abtretung.

Eine Abtretung liegt vor, wenn Rechte auf einen Dritten übertragen werden. Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen wird zwischen drei Varianten von Abtretungen unterschieden:

1.      

Abtretung von Auszahlungsansprüchen aus dem Darlehensvertrag. Diese ist gegeben, wenn der Bauherr seine Auszahlungsansprüche an beispielsweise den Bauträger abtritt. In diesem Fall erfolgen die Auszahlungen nicht mehr auf das Konto des Bauherren, sondern unmittelbar auf das Konto des Bauträgers.

2.      

Abtretung der Ansprüche und Rechte aus Versicherungen oder Bausparverträgen. Diese wird häufig dann vereinbart, wenn der Finanzierungsbedarf höher ist als die Beleihungsgrenze. Die hinterlegten Versicherungen oder Bausparverträge gelten dann als zusätzliche Sicherheit, auf die der Finanzierungsgeber im Bedarfsfall zurückgreifen kann.

3.      

Abtretung der Grundschuld. Vor allem bei Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen tritt der bisherige Finanzierungsgeber die Grundschuld vollständig oder anteilig zugunsten des neuen Finanzierungsgebers ab. Das Löschen der alten Grundschuld und die Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch sind dann nicht notwendig.

•        Annuitätendarlehen.

Hierbei handelt es sich um die am häufigsten abgeschlossene Variante von Baufinanzierungen, bei der eine konstante Rückzahlung des Darlehens erfolgt. Die Darlehensrate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, wobei die Jahresleistung gleich hoch bleibt.

Während der Laufzeit ändert sich das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil, da sich die Restschuld permanent verringert. Der Anteil der gleichbleibenden Darlehensrate, der dann nicht mehr für den Zinsanteil benötigt wird, wird für die Tilgung verwendet.

•        Anschlussfinanzierung.

Bei Baufinanzierungen werden die Zinsen meist nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist kann der Finanzierungsnehmer das Darlehen entweder vollständig tilgen oder führt es im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weiter.  

•        Auszahlungsvoraussetzungen.

In diesem Rahmen legt der Finanzierungsgeber fest, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Darlehenssumme ausgezahlt werden kann. Hierzu gehören beispielsweise vollständige und unterschriebene Darlehensverträge oder die Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch. 

B

•        Bauspardarlehen.

Um ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu können, muss der Finanzierungsnehmer über einen Bausparvertrag verfügen, das Darlehen wird gewährt, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist.

Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen, die darüber entscheidet, welches Mindestguthaben für die Zuteilung vorhanden sein muss, wie hoch die maximale Darlehenssumme ist und wie hoch die Spar- und Tilgungsraten sowie die Gebühren ausfallen.

•        Beleihungsgrenze.

Hierbei handelt es sich um einen Prozentsatz des Beleihungswertes und bis zu diesem Grenzwert stellen Finanzierungsgeber normalerweise ein Darlehen zur Verfügung.

•        Beleihungswert.

Durch den Beleihungswert wird der Wert ermittelt, den das finanzierte Objekt auf Dauer erzielen kann. Wird die Immobilie selbst genutzt, wird dazu meist der Sachwert herangezogen, bei vermieteten Objekten der Ertragswert.

Üblicherweise ziehen Finanzierungsgeber jedoch einen Sicherheitsabschlag ab, so dass der Beleihungswert in aller Regel deutlich niedriger ausfällt als die Gesamtkosten.

•        Bereitstellungszinsen.

Diese kommen immer dann zum Tragen, wenn die Auszahlung des Darlehens nicht in einer Zahlung, sondern jeweils nach Baufortschritt in mehreren Raten erfolgt.

•        Bonität.

Die Kreditwürdigkeit eines Finanzierungsnehmers wird in zweierlei Hinsicht bewertet. Zum einen wird überprüft, ob sein Einkommen und seine finanziellen Mittel ausreichen, um das Darlehen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten bedienen zu können, und zum anderen wird sein Kreditverhalten in der Vergangenheit untersucht. 

D 

•        Darlehenshöhe.

Diese beziffert den Nominalbetrag oder auch Bruttobetrag des Darlehens. Nach Abzug aller Gebühren kann der tatsächliche Auszahlungsbetrag jedoch niedriger ausfallen.

•        Darlehenslaufzeit.

Den Zeitraum zwischen Vertragsbeginn und vollständiger Tilgung des Darlehens zeigt die Laufzeit auf. Üblicherweise bewegen sich die Laufzeiten bei Hypothekendarlehen zwischen 15 und 30 Jahren.

•        Disagio.

Beim Disagio, das auch als Damnum bezeichnet wird, handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung, die sich auf die Zinsbindungsfrist bezieht. Der Auszahlungsbetrag wird meist um das Disagio reduziert, zeitgleich verringert der Finanzierungsgeber aber den Nominalzinssatz für die Dauer der Zinsbindung. 

E 

•        Effektiver Jahreszins.

Der Effektivzins beziffert die Gesamtkosten für den Kredit und wird beispielsweise durch den Nominalzins, die Art, Höhe und Verrechnung der Tilgung sowie die Gebühren bestimmt. Wird der Zinssatz nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben, wird hier vom anfänglichen Effektivzins gesprochen.

•        Eigenkapital.

Hierzu gehören alle die Mittel, die der Bauherr aus eigener Tasche in die Finanzierung investiert, beispielsweise in Form von Bargeld, Sparguthaben oder bereits vorhandenem Grundbesitz.

•        Eigenleistung.

Um Handwerkerkosten zu sparen und den Finanzierungsbedarf zu senken, kann der Bauherr bestimmte Arbeiten als Eigenleistungen selbst durchführen.

•        Endfällige Darlehen.

Bei einem endfälligen Darlehen bezahlt der Bauherr eine monatliche Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Während der Darlehenslaufzeit bezahlt er aber nur die Zinsen zurück, die Restschuld bleibt unverändert hoch.

Der Tilgungsanteil wird separat in einem Tilgungsträger angelegt, beispielsweise im Rahmen einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages. Zum Zeitpunkt der Fälligkeit dient dieser Tilgungsträger dann dazu, das Darlehen durch eine einmalige Zahlung vollständig zu tilgen.  

F 

•        Forward-Darlehen.

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das im Vorfeld für eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird und erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des bestehenden Darlehens zur Auszahlung kommt. Durch den Abschluss eines solchen Darlehens kann sich der Finanzierungsnehmer die aktuell am Markt geltenden Zinssätze sichern. 

G 

•        Grundschuld.

Diese wird im Grundbuch eingetragen, um die Baufinanzierung abzusichern. Durch den Eintrag erwirbt der Finanzierungsgeber Grundpfandrechte und kann die Immobilie pfänden und veräußern, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch legt dabei fest, in welcher Reihenfolge die Forderungen im Fall einer Verwertung bedient werden. Die eingetragene Grundschuld bleibt bis zu ihrer Löschung im Grundbuch bestehen, kann aber bei Anschlussfinanzierungen an den neuen Finanzierungsgeber abgetreten werden. 

H 

•        Hypothek.

Durch eine Hypothek erwirbt der Finanzierungsgeber Grundpfandrechte, allerdings ist die Hypothek an eine bestehende Forderung gekoppelt. Bei Tilgung der Darlehenssumme reduziert sich auch die Hypothek entsprechend der reduzierten Restschuld und bei vollständiger Tilgung muss die Hypothek gelöscht werden.  

L 

•        Lageplan.

Lagepläne werden bei den Katasterämtern geführt und enthalten Informationen über die Lage und Form einer Immobilie sowie über angrenzende Grundstücke.  

M

•        Mitschuldner.

Haftet nicht nur ein Finanzierungsnehmer für die Erfüllung des Darlehensvertrages, sondern schließt er diesen zusammen mit einer anderen Person ab, ist diese Person ein Mitschuldner. In den meisten Fällen handelt es sich bei einem Mitschuldner um den Ehepartner oder Lebensgefährten des Finanzierungsnehmers.

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