Immobilienkredite – Die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

Immobilienkredite: Infos rund um die Grundschuld und die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug 

Viele träumen von den eigenen vier Wänden. Neben dem Wunsch, ein chices Eigenheim sein Eigen zu nennen, gewinnt eine Immobilie in Zeiten von Finanzkrisen und unsicher werdenden Renten aber auch im Hinblick auf die Altersvorsorge eine zunehmend wichtige Rolle.

Unabhängig davon, weshalb die Entscheidung für ein Eigenheim fällt, muss der Hausherr jedoch erst einige Hürden meistern. So verfügen nur die wenigsten über so viel Kapital, dass sie ihr Traumhaus komplett aus eigener Tasche bezahlen können. 

Stattdessen wird üblicherweise eine Baufinanzierung notwendig, die sich nicht selten in sechsstelliger Höhe bewegt. Baufinanzierungen gibt es in verschiedenen Varianten, so dass sich für jedes Bauvorhaben und jede Ausgangssituation eine geeignete Lösung finden lassen sollte.

Allerdings läuft eine Baufinanzierung meist über mehrere Jahrzehnte und entsprechend wichtig ist eine gute und solide Planung. Es kann zwar niemand vorhersagen, was in den kommenden Jahren passieren wird, aber generell sollte die Finanzierung so konzipiert sein, dass sie auch dann noch bezahlbar bleibt, wenn sich das Einkommen vorübergehend oder längerfristig etwas reduziert.

Trotzdem stellt sich Frage, was eigentlich passiert, wenn der Eigenheimbesitzer die Darlehensraten nicht mehr pünktlich bezahlen kann.

Hier die wichtigsten Infos rund um die Grundschuld und die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug im Zusammenhang mit Immobilienkrediten in der Übersicht:   

Immobilienkredite: Infos rund um die Grundschuld

Bei einem Immobilienkredit wird üblicherweise als Sicherheit vereinbart, dass der Finanzierungsgeber Zugriff auf die Immobilie hat, wenn der Finanzierungsnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann oder möchte.

Zugriff bedeutet in diesem Fall, dass der Finanzierungsgeber die finanzierte Immobilie zwangsversteigern lassen und den Erlös für die Tilgung des Immobilienkredits verwenden kann. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird eine solche Finanzierung oft Hypothekendarlehen genannt, tatsächlich erfolgt die Absicherung aber nahezu immer durch eine Grundschuld. Dies ist insofern von Bedeutung, als dass es einen großen Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld gibt.

Eine Hypothek ist immer an die Darlehenshöhe gebunden und entspricht daher exakt dem jeweiligen Stand des Kreditkontos. Sobald die letzte Kreditrate bezahlt ist, ist auch die Hypothek automatisch erloschen. Im Unterschied dazu ist die Grundschuld nicht an aktuellen Stand des Darlehens gebunden, sondern bleibt solange bestehen, bis sie gelöscht wird. Wurde eine Grundschuld gelöscht, ist dies daran zu erkennen, dass dieser Eintrag im Grundbuch rot unterstrichen ist.

In der Praxis spielt die Grundschuld die größere Rolle, weil sie für den Kreditgeber leichter zu handhaben ist. Kann der Kreditnehmer seine Schulden nicht bezahlen, müsste der Kreditgeber bei einer eingetragenen Hypothek erst einmal beweisen, dass noch Schulden vorhanden sind und wie hoch diese ausfallen, denn andernfalls wäre die Hypothek hinfällig. Ist hingegen eine Grundschuld eingetragen, kann der Kreditgeber die Außenstände auch ohne juristisches Verfahren vollstrecken.  Eingetragen werden Grundschulden mit unterschiedlichen Rängen. Vereinfacht erklärt legen diese Ränge fest, in welcher Reihenfolge Gläubiger bedient werden.

Derjenige, dessen Grundschuld an erster Stelle steht, erhält im Fall einer Zwangsversteigerung auch als erster sein Geld. Ist für eine Immobilie eine erstrangige Grundschuld von 100.000 Euro von Kreditgeber A und eine zweitrangige Grundschuld von 50.000 Euro von Kreditgeber B eingetragen und erzielt die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung einen Erlös von 120.000 Euro, muss Kreditgeber B mit einem Verlust von 30.000 Euro rechnen.

Aus diesem Grund legen Kreditgeber größten Wert darauf, ihre Kredite möglichst erstrangig abzusichern und gewähren für erstrangige Grundschulden auch die besten Konditionen. Bausparkassen hingegen geben sich üblicherweise auch mit dem zweiten Rang zufrieden. Welchen Rang eine Grundschuld hat, wird aus dem Beleihungswert errechnet.

Der Beleihungswert entspricht dem aktuellen Verkehrswert, meist ist dies der Kaufpreis der Immobilie, abzüglich eines Risikoabschlags von etwa 20 Prozent. Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes bilden den erstrangigen Bereich, zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes gelten als zweitrangig. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, beispielsweise weil er eine Immobilie kaufen möchte, kann die Grundschulden einsehen, die im Grundbuch eingetragen sind. Dabei genießt das Grundbuch den sogenannten öffentlichen Glauben.

Das bedeutet, dass davon ausgegangen werden kann, dass das, was im Grundbuch eingetragen ist, auch richtig ist. Kreditgeber können Grundschulden untereinander weitergeben, beispielsweise wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einem anderen Kreditgeber wechselt. Die Weitergabe der Grundschuld kann entweder im Grundbuch vermerkt werden oder durch eine privatschriftliche Abtretung erfolgen. Letzteres ist in der Praxis weit verbreitet, denn dadurch können die Kosten, die für die Löschung der alten und die Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch entstehen, vermieden werden.

Im Rahmen einer privatschriftlichen Abtretung vereinbaren die beiden Kreditgeber, dass der ursprüngliche Kreditgeber als Grundschuldinhaber im Grundbuch eingetragen bleibt, seine Rechte jedoch an den aktuellen Kreditgeber überträgt.  

Immobilienkredite: die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

Hat der Kreditgeber eine Grundschuld eingetragen, hat er sich dadurch ein Pfandrecht an der Immobilie gesichert. Gerät der Kreditnehmer nun in Zahlungsverzug oder wird er zahlungsunfähig, kann der Kreditgeber dieses Pfand verwerten. Dabei hat die Grundschuld den Status eines gerichtlichen Titels, der sofort vollstreckt werden kann.

Das bedeutet, mit der Grundschuld verfügt der Kreditgeber über einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid. Dadurch muss der Kreditgeber nicht erst vor Gericht klagen oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners amtlich feststellen lassen, sondern kann die Zwangsversteigerung sofort einleiten. Dieses Vollstreckungsrecht wird ein seriöser Kreditgeber aber selbstverständlich nicht grundlos nutzen und zum Schutz des Kreditnehmers ist in Darlehensverträgen in aller Regel eine sogenannte Sicherungsabrede vereinbart.

Durch die Sicherungsabrede verpflichtet sich der Kreditgeber, die Grundschuld nur dann zu verwerten, wenn bestimmte Ereignisse wie beispielsweise der Zahlungsverzug eintreten.

Für die Verwertung der Grundschuld gibt es zwei Möglichkeiten:

1.       Bei einer Zwangsverwaltung nutzt der Kreditgeber alle Einnahmen, die die Immobilie erwirtschaftet. Bei den Einnahmen kann es sich beispielsweise um Mieten handeln und diese werden direkt in Zinsen und Tilgung umgewandelt.

2.  Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie verkauft. Den Erlös kann der Kreditgeber dann verwenden, um damit die noch vorhandenen Schulden abzulösen. Allerdings kann es passieren, dass der Verkaufserlös oder die eingetragene Grundschuld nicht ausreichen, um die gesamten Verbindlichkeiten zu decken.

In diesem Fall ist der Kreditnehmer auch nach dem Verkauf seiner Immobilie nicht schuldenfrei, sondern der Kreditgeber kann darauf bestehen, dass der Kreditnehmer seine Restschuld komplett zurückbezahlt.

Mehr Finanztipps, Darlehen, Kredite und Ratgeber:

Thema: Immobilienkredite –
Die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

Teilen:

Kommentar verfassen