Die wichtigsten Tipps zur Umkehrhypothek

Die wichtigsten Infos und Tipps zur Umkehrhypothek 

Ursprünglich stammt die als Umkehrhypothek oder auch Immobilienrente bezeichnete Dienstleistung aus den USA, mittlerweile hat sie ihren Weg aber auch nach Europa gefunden und wird so nun auch in Deutschland und Österreich angeboten.

Die Idee dahinter ist die, dass die eigene Immobilie beliehen werden kann, wenn das Geld im Alter nicht ausreicht. Während die Umkehrhypothek, die in den USA offiziell Reverse Mortgage heißt, dort auf große Zustimmung stößt und die Zahl derjenigen, die dieses Prinzip nutzen, konstant steigt, gab es in Deutschland zunächst Startschwierigkeiten.

Erst nach einigen erfolglosen Anläufen einiger Banken scheint sich die Umkehrhypothek zu etablieren und Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage auch in Deutschland langfristig steigen wird. Auf den ersten Blick scheint die Umkehrhypothek auch eine sehr interessante Möglichkeit zu sein, das Haushaltsbudget im Alter aufzustocken. Allerdings hat das Modell auch seine Tücken.

Hier die wichtigsten Infos und Tipps zur Umkehrhypothek auf einen Blick:

Die Funktionsweise der Umkehrhypothek und die Idee dahinter

Die Gesellschaft wird immer älter, während gleichzeitig die Leistungen der Rentenversicherungen stagnieren oder gar rückläufig sind. Zwar leben in Deutschland zahlreiche Menschen, die zwischen 55 und 69 Jahre alt sind, in einer eigenen Immobilie, deren Wert höher liegt als 100.000 Euro, aber über viel Geld verfügen sie deshalb trotzdem nicht.

Studien haben ergeben, dass das Kapital der älteren Hausbesitzer in der Hälfte aller Fälle gebunden ist. Gleichzeitig beläuft sich die monatliche Rente bei rund 25 Prozent auf unter 1150 Euro, bei zehn Prozent sind es sogar weniger als 850 Euro. Wer im Alter Kapital benötigt, um beispielsweise das Haus umzubauen, zu renovieren oder auch um eine notwenige Pflege zu finanzieren, steht oft vor einer großen Herausforderung. Ratenkredite kommen für Senioren meist ebenso wenig in Frage wie der Verkauf der Immobilie. Abhilfe verspricht hier die Umkehrhypothek.

Das Grundprinzip dahinter besteht darin, dass die eigene Immobilie beliehen wird. Je nach Alter, Wert der Immobilie und Zinssatz wird steuerfrei monatlich oder quartalsweise eine Zusatzrente ausbezahlt, möglich ist außerdem auch ein Einmalbetrag. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer und kann auch weiterhin in der Immobilie wohnen.

Abgesichert wird die Umkehrhypothek durch eine verbriefte Grundschuld. Die Tilgung und die Zinsen werden gestundet und weil die Schuldenlast im Unterschied zu einem normalen Kredit oder einer gewöhnlichen Baufinanzierung Jahr für Jahr steigt, wird dieses Modell als Umkehrhypothek bezeichnet. Die Rückzahlung des Darlehens wird fällig, wenn der Immobilienbesitzer verstirbt oder in ein Pflegeheim umzieht. Seine Erben können das Darlehen dann entweder mit ihrem eigenen Vermögen, durch einen neuen Kredit oder durch den Verkauf der Immobilie tilgen.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Darlehensgeber die Immobilie verwertet. Erzielt der Darlehensgeber dabei einen Überschuss, wird dieser an die Erben ausgezahlt.  

Die Tücken der Umkehrhypothek 

Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern, so dass die Angebote sehr genau miteinander verglichen werden sollten. Hinzu kommt, dass die Umkehrhypothek durchaus auch Tücken aufweist.

So eignet sich dieses Modell grundsätzlich nur bei Immobilien, die einen entsprechenden Wert aufweisen, sich in guter Lage befinden und schuldenfrei sind. Immobilienbesitzer, deren Objekt eher unattraktiv und verwohnt ist, sich in einer ländlichen Region befindet oder auf dem noch Schulden lasten, werden vermutlich keine nennenswerte Zusatzrente erzielen können.

Außerdem steht die Immobilienrente in Zusammenhang mit recht hohen Kosten. Nach Abzug aller Gebühren bewegt sich die Zusatzrente im Durchschnitt lediglich zwischen mageren 100 und 200 Euro monatlich. Die Höhe der Auszahlungssumme wird dabei von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten Faktoren sind der aktuelle Wert der Immobilie sowie der geschätzte Immobilienwert bei Vertragsende. Entscheidend sind außerdem das Alter des Immobilienbesitzers und die Verzinsung. Daneben beeinflusst auch das Modell selbst die Höhe der Auszahlung. So gibt es Modelle, bei denen eine Rente bis zu einem bestimmten Lebensjahr garantiert ist.

Als Gegenleistung dafür wird eine Gebühr abgezogen, die sich zwischen einem Viertel und einem Drittel des Schätzwertes bewegen kann. Bei anderen Modellen hängt die Höhe der Auszahlung unmittelbar vom Alter bei Vertragsabschluss ab. Je älter der Immobilienbesitzer ist, desto höher ist der Prozentsatz des Immobilienwertes, der in Anspruch genommen werden kann.

Neben den Gebühren, die die Finanzierer als Sicherheit einbehalten, falls der Immobilienbesitzer länger lebt als erwartet oder falls die Immobilie doch nicht so gut verwertet werden kann wie geplant, wird die Auszahlungssumme außerdem durch Provisionen und Bearbeitungsgebühren sowie durch die Kosten für den Gutachter, den Notar und die Grundschuldbestellung geschmälert.  

 

Für diese Personen ist die Umkehrhypothek eine sinnvolle Lösung


Auch wenn die Umkehrhypothek einige Tücken aufweist, gibt es zwei Gruppen, für die sie eine sinnvolle Lösung sein kann. Zum einen sind dies Senioren, die über ein nur geringes Monatseinkommen verfügen und für die bereits eine Zusatzrente von 100 Euro eine echte Entlastung ist. Zum anderen sind dies Immobilienbesitzer, die auf diese Weise eine Pflegesituation finanzieren oder das Geld in die Immobilie investieren möchten.

Insgesamt sollte jedoch genau nachgerechnet und abgewogen werden, wie sinnvoll die Umkehrhypothek tatsächlich ist. Zu bedenken gilt, dass eine Umkehrhypothek erst frühestens nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann. Vorher endet der Vertrag nur dann automatisch, wenn der Pflegefall oder der Todesfall eintritt.

Lohnenswert ist außerdem immer, nachzurechnen, ob es nicht lohnenswerter ist, die aktuelle Immobilie zu verkaufen, ein kleineres Objekt zu erwerben und die Haushaltskasse mit dem Überschuss aus dem Verkauf aufzustocken.

Mehr Finanztipps, Darlehen, Kredite und Ratgeber:

Thema: Die wichtigsten Infos und Tipps zur Umkehrhypothek 

Kommentar verfassen