Baufinanzierungen Vorteile und Nachteile

Die wichtigsten Formen von Baufinanzierungen inkl. deren Vor- und Nachteile 

Stolzer Besitzer eines Eigenheims zu sein, ist für viele ein großer Traum und Wunsch.

Da jedoch die wenigsten in der Lage sind, eine Immobilie ausschließlich aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, gilt es, die richtige Variante der Baufinanzierung zu wählen, damit sowohl die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als auch die Belastung durch die Finanzierung langfristig geschultert werden können. 

Welche Form der Baufinanzierung dabei die beste Wahl ist, kann pauschal nicht festgelegt werden, denn dies hängt immer von der persönlichen Ausgangssituation und der zu finanzierenden Immobilie ab. Zudem gibt es zahlreiche Möglichkeiten, um eine Baufinanzierung individuell auf die eigenen Bedürfnisse und Anforderungen anzupassen, beispielsweise indem mehrere Baufinanzierungsvarianten miteinander kombiniert werden. 

Die wichtigsten Formen von Baufinanzierungen, deren Vor- und Nachteile sowie für wen sie geeignet sind, sollen im Folgenden erläutert werden:  

Baufinanzierungen im Allgemeinen 

In aller Regel kommen Baufinanzierungen erst ab Darlehenshöhen von 30.000 Euro in Frage, nach oben hin sind jedoch grundsätzlich keine Grenzen gesetzt.  Der wesentliche Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einem normalen Kredit oder Darlehen besteht darin, dass eine Baufinanzierung ausschließlich für den Bau oder Erwerb einer Immobilie oder im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen an einer Immobilie vergeben wird.  

Das bedeutet, dass eine Baufinanzierung immer an eine Immobilie gebunden ist, wobei es sich bei der Immobilie um ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit Grundstück handeln kann. Für den Finanzierungsgeber dient die Immobilie als Sicherheit.

In aller Regel werden Baufinanzierungen nämlich durch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch  abgesichert, wobei dieser Eintrag üblicherweise an erster Stelle steht.  Kann der Immobilienbesitzer und Finanzierungsnehmer die Baufinanzierung nicht mehr schultern, kann der Finanzierungsgeber auf die Immobilie zurückgreifen. Im Zuge einer Zwangsversteigerung erhält er dann derjenige sein Geld zuerst wieder, der an erster Stelle im Grundbuch steht.  Wie hoch die Baufinanzierung ausfällt, der der Finanzierungsgeber zustimmt, hängt zum einen von der finanziellen Ausgangssituation des Finanzierungsgebers ab.

Je höher sein regelmäßiges Einkommen ist, je höher seine Eigenkapitalquote ausfällt, je mehr Sicherheiten und je weniger Risiken vorhanden sind und je besser seine Bonität ist, desto mehr Geld wird ihm der Finanzierungsgeber zur Verfügung stellen. Zum anderen spielt die Immobilie selbst, ihr Wert sowie ihre Wiederverkaufsmöglichkeit eine Rolle.

    

Eine gute Bonität vorausgesetzt, gelten bei den meisten Finanzierungsgebern folgende Höchstgrenzen für Baufinanzierungen: 

Ÿ         Für den Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhauses werden 100% der Herstellungskosten übernommen, für den Kauf eines Neubaus oder einer neuen Eigentumswohnung 100% des Kaufpreises. 

Ÿ         Für den Kauf einer Bestandsimmobilie werden 100% Prozent des Kaufpreises übernommen, zudem können meist 50% oder mehr der geplanten Kosten für notwendige Sanierungs- und Modernisierungskosten finanziert werden. 

Ÿ         Für den Kauf eines Wohnhauses mit mehreren Mietwohnungen beträgt die maximale Darlehenshöhe üblicherweise das 10-fache der jährlichen Kaltmieten.   Insgesamt ist es wichtig, die Konditionen bei einer Baufinanzierung genau zu vergleichen. Dies liegt daran, dass Baufinanzierungen im Regelfall über sehr lange Laufzeiten abgeschlossen werden und sich somit schon geringe Zinsunterschiede deutlich bemerkbar machen können.   

Je nach Baufinanzierungsvariante gibt es spezielle Punkte, auf die geachtet werden sollte, im Allgemeinen gelten für Baufinanzierungen jedoch die folgenden Tipps:  

1.       Der effektive Jahreszins sollte möglichst niedrig ausfallen. 

2.       Für die Baufinanzierung sollten keine oder nur sehr geringe Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten in Rechnung gestellt werden.   

3.       Der Finanzierungsnehmer sollte die Möglichkeit haben, Sondertilgungen zu leisten. 

4.       Es sollte deutlich sein, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung im Fall einer vorzeitigen Kündigung berechnet wird. 

5.       Sind die Bauzinsen aktuell günstig, sollte die Zinsbindungsfrist möglichst lang vereinbart werden. In Zeiten mit ungünstigen Bauzinsen sollte eine eher kurze Zinsbindungsfrist vereinbart werden. 

            

Die unterschiedlichen Formen der Baufinanzierung  

Für eine Baufinanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten. Grundsätzlich lassen sich Baufinanzierungen dabei in zwei große Gruppen einteilen, nämlich in Finanzierungen mit laufender Tilgung und in Finanzierungen ohne laufende Tilgung.  

Letztere werden auch als tilgungsfreie oder endfällige Darlehen bezeichnet. Tilgung bedeutet in diesem Zusammenhang die Rückzahlung des aufgenommenen Geldes, also das Abtragen der eigentlichen Schulden.  

Das Annuitätendarlehen 

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Variante von Baufinanzierungen. Es handelt sich hierbei um klassische Hypothekendarlehen. Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten, wobei sich die Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen.

Durch den Zinsanteil begleicht der Finanzierungsnehmer die Kosten für die Baufinanzierung, durch den Tilgungsanteil zahlt er seine eigentlichen Schulden zurück. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil dabei deutlich höher. Da Zinsen jedoch immer nur für die noch vorhandene Restschuld berechnet werden und sich die Restschuld durch die kontinuierliche Tilgung verringert, ändert sich im Verlauf der Rückzahlung auch das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil. Dies liegt daran, dass sich die Höhe der Monatsrate nicht ändert. Da jedoch später weniger Geld für die Begleichung der Zinsen benötigt wird, kann ein höherer Anteil der Rate für die Tilgung verwendet werden.   

Normalerweise werden Annuitätendarlehen über sehr lange Laufzeiten abgeschlossen, der Zinssatz wird allerdings nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Stattdessen wird der Zinssatz nur für die ersten fünf bis fünfzehn Jahre festgelegt.

Nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist werden die Konditionen für die Baufinanzierung neu verhandelt. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, fällt auch die Darlehensrate höher aus, sind die Zinsen gesunken, reduziert sich die Höhe der Rate. Annuitätendarlehen eignen sich vor allem für Finanzierungsnehmer, die viel Wert auf Planungssicherheit legen.

Zumindest während der Zinsbindungsfrist weiß der Finanzierungsnehmer, wie hoch seine monatliche Belastung ausfallen wird. Nachteilig sind die meist sehr langen Laufzeiten und die damit verbundenen Zinskosten.  

Darlehen mit konstanter Tilgung 

Diese Darlehensvariante kommt bei Eigenheimen weniger zum Einsatz, sondern wird vor allem bei gewerblichen Immobilien angewandt. Bei dieser Baufinanzierungsform erfolgt die Rückzahlung wie beim Annuitätendarlehen in Monatsraten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen.

Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Höhe der Tilgung für die gesamte Laufzeit fest vereinbart wird.  Je mehr des ursprünglichen Darlehens getilgt ist, desto geringer ist der Zinsanteil. Da die Tilgungshöhe jedoch unverändert bleibt, reduziert sich die Monatsrate kontinuierlich.        

Vorteilhaft ist, dass die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung konstant sinkt. Nachteilig ist allerdings, dass der Tilgungssatz recht hoch angesetzt werden muss, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitrahmen abzahlen zu können.

Würde beispielsweise eine Tilgung von zwei Prozent vereinbart werden, würde die Laufzeit der Baufinanzierung 50 Jahre betragen. Durch den höheren Tilgungsanteil fällt die anfängliche Monatsbelastung aber entsprechend hoch aus.    

Endfällige Darlehen 

Bei dieser Darlehensvariante wird auch von tilgungsfreien Darlehen oder von Darlehen ohne laufende Tilgung gesprochen. Der Finanzierungsnehmer zahlt monatlich eine Darlehensrate, durch die er lediglich die Zinsen zurückbezahlt. Gleichzeitig fließt der Tilgungsanteil in einen sogenannten Tilgungsträger. Hierbei kann es sich beispielsweise um einen Sparplan, eine Lebensversicherung oder einen Aktienfonds handeln.

Zu dem Zeitpunkt, an dem das Darlehen fällig ist, wird der Tilgungsträger dann verwendet, um damit das Darlehen durch eine einmalige Zahlung vollständig zu tilgen.  

Der größte Nachteil dieser Finanzierungsvariante liegt darin, dass die Schulden über die gesamte Laufzeit hinweg in voller Höhe bestehen bleiben und sich dadurch auch die Zinslast während der gesamten Laufzeit nicht reduziert.

Mögliche Vorteile ergeben sich aus der Wahl des Tilgungsträgers:

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Wird eine Lebensversicherung als Tilgungsträger in die Finanzierung integriert, können die monatlichen Beiträge steuerlich geltend gemacht werden. Die Erträge bei Fälligkeit der Versicherungspolice sind allerdings nur noch dann steuerfrei, wenn die Versicherung vor 2005 abgeschlossen, über eine Laufzeit von mindestens 12 Jahren vereinbart und mehr als fünf Jahre bespart wurde.  

Wurde die Lebensversicherung hingegen nach 2005 abgeschlossen, müssen die Erträge voll versteuert werden, wenn die Police vor Vollendung des 60. Lebensjahres zur Auszahlung kommt, ansonsten zur Hälfte.

Das Risiko bei einer Lebensversicherung als Tilgungsträger besteht darin, dass die Versicherungssumme möglicherweise nicht ausreicht, um das Baudarlehen damit vollständig zu tilgen.  Bei einer klassischen Kapitallebensversicherung ist dies zwar eher unwahrscheinlich, vor allem bei einer fondsgebundenen Lebensversicherung kann sich die Gewinnerwartung jedoch anders gestalten als vorausgesehen.  

Insofern kann bei einer Lebensversicherung immer nur die garantierte Versicherungssumme und nicht die erwartete Versicherungsleistung berücksichtigt werden. Um jedoch genügend Kapital anzusparen, um das Darlehen tilgen zu können, sind entsprechend hohe Beiträge notwendig und nicht jeder Finanzierungsnehmer kann diese Doppelbelastung aus Zinsen und Versicherungsbeitrag schultern.    

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Wird ein Aktienfonds als Tilgungsträger bespart, kann dies zu einer deutlich schnelleren Entschuldung führen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sich die Kurse positiv entwickeln und zu dem Zeitpunkt, an dem das Darlehen getilgt wird, möglichst günstig stehen.

Langfristig gesehen können Kursschwankungen zudem meist ausgeglichen werden.  Stehen die Aktien jedoch zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens ungünstig, kann es passieren, dass das angesparte Kapital nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. 

Aufgrund des sehr spekulativen und risikofreudigen Charakters eignet sich eine Baufinanzierung mit Aktien insofern nur für solche Bauherren, die zumindest den benötigten Differenzbetrag zur Tilgung des Darlehens auch anderweitig schultern können.   

Volltilgerdarlehen 

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens, bei dem der Zins- und der Tilgungssatz für die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind. Wie hoch der Tilgungssatz ausfällt, hängt von der vereinbarten Laufzeit ab, die sich üblicherweise zischen zehn und 20 Jahren bewegt.

Die großen Vorteile dieser Baufinanzierungsform liegen darin, dass Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit besteht.  Zudem ist das höchstmögliche Maß an Kalkulationssicherheit gegeben, da sich die Rate über die gesamte Laufzeit nicht ändert.

Um jedoch das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum tilgen zu können, muss ein entsprechend hoher Tilgungssatz vereinbart werden. Um das Darlehen innerhalb von 20 Jahren zu tilgen, müsste der Tilgungssatz bei 3 Prozent liegen, bei einer Laufzeit von zehn Jahren wären es schon acht Prozent.

Beläuft sich der Baukredit nun beispielsweise auf 200.000 Euro und liegen die Zinsen bei 5 Prozent, müsste der Finanzierungsnehmer rund 2200 Euro monatlich für die Darlehensrate aufbringen, um nach zehn Jahren schuldenfrei zu sein. Für die meisten Finanzierungsnehmer ist eine solche Darlehensrate allerdings zu hoch.    

Variable Darlehen 

Variable Darlehen kennzeichnen sich dadurch, dass der Zinssatz nicht festgeschrieben ist, sondern den Zinsentwicklungen in regelmäßigen Abständen angepasst wird.

Sinken die Zinsen, profitiert der Finanzierungsnehmer davon und seine Darlehensrate reduziert sich. Steigen die Zinsen, muss der Finanzierungsnehmer allerdings eine höhere Monatsbelastung schultern.

Der große Vorteil von variablen Darlehen liegt allerdings darin, dass sie jederzeit gekündigt werden können, ohne dass der Finanzierungsgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Insofern kann der Finanzierungsnehmer in Zeiten mit ungünstigen Zinsen und wenn er erwartet, dass die Zinsen künftig sinken werden, zunächst ein variables Darlehen abschließen und nach der Zinssenkung dann auf ein klassisches Annuitätendarlehen umsteigen.        

Genauso bietet sich ein variables Darlehen an, wenn der Finanzierungsnehmer den Baukredit nur zur Überbückung benötigt, weil er beispielsweise mit einer größeren Erbschaft rechnet oder in absehbarer Zeit eine Lebensversicherungspolice fällig wird.  In diesem Fall kann er sein Baudarlehen dann nämlich, anders als bei einem konventionellen Baudarlehen, ohne Zusatzkosten kündigen.    

Kombidarlehen 

Von Kombidarlehen wird gesprochen, wenn verschiedene Formen von Baufinanzierungen miteinander kombiniert werden. Die großen Pluspunkte eines Kombidarlehens liegen in der meist größeren Flexibilität und den möglichen geldwerten Vorteilen, allerdings kommt nicht für jeden Finanzierungsnehmer jede Variante in Frage.

Die beiden am häufigsten genutzten Modelle von Kombidarlehen sind dabei teilflexible Darlehen sowie die Kombination aus Bauspar- und Hypothekendarlehen.  

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Teilflexible Darlehen kombinieren ein flexibles Darlehen mit einem klassischen Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass für einen Teil des Baudarlehens ein fester Zinssatz vereinbart wird, während der andere Teil flexibel verzinst ist.

Den variablen Darlehensteil kann der Finanzierungsnehmer jederzeit ganz oder anteilig tilgen, zudem profitiert er hier von möglichen Zinssenkungen.  Entwickeln sich die Zinsen jedoch ungünstig, kann dieser Darlehensteil deutlich teurer werden als der fest verzinste Darlehensteil.

Insofern lohnt sich diese Baufinanzierungsvariante vor allem für solche Finanzierungsnehmer, die sich den Vorteil von Sondertilgungen sichern möchten und diesen dann auch tatsächlich nutzen.  

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Recht beliebt ist die Kombination aus einem Bauspardarlehen mit einem Hypothekendarlehen. Der Finanzierungsnehmer nimmt hierbei ein endfälliges Darlehen auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag über die gleiche Summe ab.  

Während der Rückzahlphase bezahlt der Finanzierungsnehmer nur die Zinsen zurück und investiert den Tilgungsteil in den Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Hypothekendarlehen abgelöst und ab diesem Zeitpunkt dann das Bauspardarlehen zurückbezahlt. Auf den ersten Blick liegt der große Vorteil dieser Baufinanzierungsvariante in den meist deutlich günstigeren Zinsen für das Bauspardarlehen als für das Hypothekendarlehen.

In der Praxis wird dieser Vorteil jedoch oft dadurch zunichte gemacht, dass recht hohe Kosten in Form von beispielsweise Abschluss- und Bearbeitungsgebühren entstehen und zudem die Guthabenzinsen während der Ansparphase des Bausparvertrages nur sehr gering ausfallen.     

Fremdwährungskredite 

Bei Fremdwährungskrediten handelt es sich um Kredite, die in einer ausländischen Währung aufgenommen werden, in den meisten Fällen in Schweizer Franken oder japanischen Yen. In aller Regel handelt es sich beim Fremdwährungskrediten um endfällige Darlehen, bei denen der Finanzierungsnehmer nur die Zinsen zurückbezahlt und einen Tilgungsträger zur späteren Tilgung des Darlehens im Rahmen einer Einmalzahlung bespart.  

Zudem werden die Zinsen meist nur für eine sehr kurze Zeit fest vereinbart und danach neu verhandelt. Durch die flexible Verzinsung und Währungsschwankungen zugunsten des Finanzierungsnehmers kann eine Baufinanzierung mittels Fremdwährungskredit recht günstig werden.

Andererseits kann sich der Baukredit erheblich verteuern, wenn sich die Zinsen und das Verhältnis von Euro und Fremdwährung ungünstig entwickeln. Insofern eignen sich Fremdwährungskredite in erster Linie für wohlhabende Finanzierungsnehmer mit größerer Risikobereitschaft.

Eine solide finanzielle Ausgangssituation ist dabei jedoch nicht nur im Zusammenhang mit der Rückzahlung, sondern auch mit der Kreditvergabe von Bedeutung, denn ausländische Banken setzen neben einem gesicherten Einkommen in ausreichender Höhe üblicherweise auch einen recht hohen Anteil an Eigenkapital voraus.

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