Kleines Lexikon mit wichtigen Begriffen rund um Immobilienfinanzierungen (Teil II, N-Z)
Hier der zweite Teil des kleinen Lexikons mit wichtigen Begriffen rund um Immobilienfinanzierungen.
N
• Nachfinanzierung.
Reichen die Mittel, die für das Bauvorhaben eingeplant wurden, nicht aus, wird eine Nachfinanzierung notwendig. Allerdings sollte eine Nachfinanzierung nach Möglichkeit vermieden werden, die hierdurch nicht nur die monatlichen Belastungen steigen, sondern Kreditgeber aufgrund des höheren Risikos in aller Regel höhere Zinsen verlangen.
Besser ist damit, bei der eigentlichen Immobilienfinanzierung Puffer einzuplanen und eher großzügig zu kalkulieren.
• Nachrangfinanzierung.
Eine Immobilienfinanzierung wird im Grundbuch eingetragen und damit abgesichert. Eine Nachrangfinanzierung wird nachrangig eingetragen, steht also nicht an erster Stelle im Grundbuch, sondern entsprechend an zweiter oder dritter Stelle.
Für den Kreditgeber ergibt sich dadurch ein höheres Risiko, weil im Insolvenzfall die Gläubiger in der Reihenfolge der Grundbucheinträge bedient werden. Ein typisches Beispiel für Darlehen, die nachrangig abgesichert werden können, sind Bauspardarlehen.
• Nichtabnahmeentschädigung.
Besteht ein rechtskräftiger Darlehensvertrag zwischen Kreditgeber und Bauherr und nimmt der Bauherr das Darlehen dann doch nicht in Anspruch, kann der Kreditgeber eine Nichtabnahmenentschädigung verlangen, die seine Kosten für die Beschaffung und Bereitstellung der Finanzierung ausgleicht.
• Nominalzins.
Dieser Zinssatz bezeichnet die Kosten, die der Darlehensgeber für die eigentliche Darlehenssumme berechnet.
P
• Preisabgabenverordnung.
Diese Verordnung verpflichtet Kreditinstitute dazu, alle Preise und Kosten in ihren Angeboten und Darlehensverträgen aufzuführen. Im Privatkundengeschäft müssen zudem Angaben über die Höhe des effektiven Jahreszinses gemacht werden, damit Kunden unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen können.
• Prolongation.
Diese beschreibt die Verlängerung eines Darlehensvertrages nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist. Der bisherige Darlehensgeber unterbreitet seinem Darlehensnehmer einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für die Verlängerung des bestehenden Darlehens unter Nennung der neuen Konditionen.
R
• Rangstelle.
Diese beschreibt die Position des Gläubigers im Grundbuch. Gibt es mehrere Einträge im Grundbuch, erhält im Fall einer Zwangsvollstreckung zuerst derjenige sein Geld wieder, der an erster Stelle eingetragen ist.
• Restschuld.
Der Anteil des Darlehens, der zu einem bestimmten Stichtag noch offen ist, entspricht der Restschuld. Die Restschuld spielt beispielsweise am Ende einer Zinsfestschreibungsperiode eine wichtige Rolle, denn sie beschreibt den Betrag, der im Zuge der Anschlussfinanzierung zur Verfügung gestellt werden muss.
• Restschuldversicherung.
Hierbei handelt es sich um eine Risikolebensversicherung, die als Absicherung über die Darlehenshöhe abgeschlossen wird. Neben dem Todesfall können oft auch Berufsunfähigkeit, der Krankheitsfall oder Arbeitslosigkeit abgesichert werden. Häufig wird die Restschuldversicherung mit fallender Versicherungssumme vereinbart, was bedeutet, dass die Versicherungssumme analog zur Restschuld sinkt.
S
• Schätzkosten.
Wird die zu finanzierende Immobilie geschätzt, um damit den Beleihungswert zu ermitteln, entstehen Schätz- oder auch Taxkosten. Diese behalten Kreditgeber bei der Auszahlung des Darlehens meist ein, wobei die Schätzkosten nicht in den Effektivzins eingerechnet werden.
• Schuldübernahme.
Eine Schuldübernahme liegt vor, wenn ein neuer Darlehensnehmer den bestehenden Darlehensvertrag übernimmt und der bisherige Darlehensnehmer zeitgleich aus dem Vertragsverhältnis ausscheidet. In aller Regel ist hierfür die Zustimmung aller Vertragsparteien erforderlich.
• Sondertilgung.
Hierbei handelt es sich um eine Einzahlung, die zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten geleistet wird. Das Sondertilgungsrecht muss jedoch im Rahmen des Darlehensvertrages vereinbart sein und meist ist die Höhe für Sondereinzahlungen auf einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme begrenzt.
T
• Teilauszahlungszuschlag.
Nimmt der Bauherr die gesamte Darlehenssumme nicht in einer Einmalauszahlung in Anspruch, sondern wird die Darlehenssumme beispielsweise nach Baufortschritt in mehreren Teilen ausbezahlt, erheben die meisten Kreditgeber Teilauszahlungsaufschläge. Hierbei kann es sich um Zusatzgebühren pro Rate handeln oder um einen höheren Zinssatz, der solange gilt, bis die gesamte Darlehenssumme ausbezahlt wurde.
• Tilgung.
Das Abtragen der Schulden wird als Tilgung bezeichnet. Ein Darlehen ist dann getilgt, wenn es vollständig zurückbezahlt wurde.
U
• Umbauter Raum.
Hierbei handelt es sich um eine Kennzahl für die Größe eines Objektes in Kubikmetern, die oft bei der Ermittlung des Beleihungswertes eine Rolle spielt. Der Raum, der zwischen den Außenmauern und zwischen Dach und Kellersohle liegt, ist der umbaute Raum, wobei der nicht ausgebaute Teil eines Dachgeschosses nur zu einem Drittel eingerechnet wird.
• Umschuldung.
Eine Umschuldung liegt vor, wenn der Darlehensnehmer einen neuen Kredit aufnimmt, um das bestehende Darlehen damit abzulösen. In den meisten Fällen wird der Teil des neuen Darlehens, der zur Tilgung des bestehenden Darlehens verwendet wird, dabei unmittelbar von einem Kreditgeber an den anderen Kreditgeber überwiesen.
V
• Valutierung ist der Fachbegriff für die Auszahlung des Darlehens.
• Vorfälligkeitsentschädigung.
Löst ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig ab, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dadurch sollen in erster Linie die Zinsverluste ausgeglichen werden, die dem Kreditgeber durch die vorzeitige Tilgung entstehen.
Z
• Zinsfestschreibung.
In aller Regel werden die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung mit laufender Tilgung nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Nach Ablauf dieser Frist werden die Darlehenskonditionen dann neu verhandelt und in aller Regel der aktuellen Marktsituation angepasst.
• Zwischenfinanzierung.
Hierbei handelt es sich um ein Darlehen, das kurzfristig in Anspruch genommen wird und später im Rahmen eines langfristigen Darlehens zurückbezahlt wird.
Eine Zwischenfinanzierung kommt beispielsweise dann zum Einsatz, wenn die Zeit überbrückt werden muss, bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist oder die Auszahlungsvoraussetzung für die eigentliche Immobilienfinanzierung noch nicht erfüllt sind.
Zwischenfinanzierung sind allerdings in aller Regel recht teuer.
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