Baudarlehen vorzeitig beenden, per Widerruf oder Vorfälligkeitsentschädigung

Baudarlehen vorzeitig beenden, per Widerruf oder Vorfälligkeitsentschädigung

Ein beruflich bedingter Umzug, Arbeitslosigkeit, eine schwere Erkrankung, die Trennung vom Partner, eine unerwartete Erbschaft oder einfach der Wunsch, von den derzeit sehr günstigen Zinsen zu profitieren – es kann verschiedene Gründe geben, weshalb ein Darlehensnehmer eine laufende Baufinanzierung vorzeitig beenden möchte.

Allerdings ist es nicht ohne Weiteres möglich, aus einem Darlehensvertrag auszusteigen. Mit Ausnahme von wenigen Sonderfällen kann der Darlehensnehmer seine Baufinanzierung nämlich nicht kündigen, solange die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Besteht der Darlehensnehmer darauf, seinen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen, bleiben ihm meist nur zwei Möglichkeiten. Die erste Möglichkeit ist, dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Als zweite Möglichkeit kann in Frage kommen, den Darlehensvertrag zu widerrufen.

Der folgende Beitrag erklärt, wann welche Option möglich ist,
wie das Ganze abläuft und worauf es zu achten gilt
:

Baudarlehen vorzeitig beenden – per Widerruf

Das Baudarlehen durch einen Widerruf zu beenden, kommt prinzipiell für Darlehensnehmer in Frage, die ihre Immobilienfinanzierung nach dem 2. November 2002 abgeschlossen haben. Seit diesem Stichtag muss in Darlehensverträgen für Immobilien nämlich eine Widerrufsbelehrung enthalten sein. Die Praxis zeigt aber, dass sehr viele Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sind.

Der Laie wird jedoch kaum feststellen können, ob die Widerrufsbelehrung in seinem Darlehensvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Bevor er sich für einen Widerruf entscheidet, sollte er sich deshalb unbedingt von einem Anwalt beraten lassen. Das Widerrufsrecht selbst verjährt nicht und kann auch dann noch genutzt werden, wenn der Darlehensvertrag bereits beendet ist. Widerruft der Darlehensnehmer den Kreditvertrag, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrags.

Dies geschieht, indem der Darlehensnehmer dem Kreditinstitut die gewährte Kreditsumme zurückerstattet. Im Gegenzug zahlt das Kreditinstitut die Darlehensraten, die der Darlehensnehmer geleistet hat, zurück. Nun konnte das Kreditinstitut mit dem Geld aus den Darlehensraten zwischenzeitlich aber arbeiten und damit Gewinne erzielen.

Diesen Vorteil muss das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer vergüten. Dazu legen die Geldinstitute den Basiszinssatz plus einen gewissen Prozentsatz zugrunde. Andersherum muss der Darlehensnehmer dem Geldinstitut einen Wertersatz dafür erstatten, dass ihm ein Kredit gewährt und die Darlehenssumme zur Verfügung gestellt wurde. Als Basis hierfür dient üblicherweise der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz. Der große Vorteil von einem vorzeitigen Ausstieg per Widerruf ist, dass das Kreditinstitut keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf, wenn es den Widerruf akzeptiert hat.

Ist der Darlehensvertrag bereits beendet, kann sich der Darlehensnehmer durch den Widerruf eine bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen. Wichtig zu wissen ist, dass das Kreditinstitut nach einem erfolgten und akzeptierten Widerruf eine Frist von 30 Tagen für die Rückzahlung der Darlehenssumme oder Restschuld setzen kann.

Das Geld innerhalb von 30 Tagen zu beschaffen, wenn es nicht vorhanden ist, oder in diesem kurzen Zeitraum eine Anschlussfinanzierung zu finden, dürfte jedoch kaum möglich sein. Der Darlehensnehmer sollte daher den bestehenden Darlehensvertrag erst dann widerrufen, wenn die weitere Finanzierung geregelt ist.

Baudarlehen vorzeitig beenden – mittels Vorfälligkeitsentschädigung

Grundsätzlich ist ein Ausstieg aus dem Darlehensvertrag in der Zeit, in der die Zinsen festgeschrieben sind, ausgeschlossen. Es gibt nur zwei Ausnahmen. Der erste Sonderfall ist, wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird. Dann hat der Darlehensnehmer von Rechts wegen einen Anspruch darauf, den Baukredit vorzeitig abzulösen.

Die zweite Ausnahme ist gegeben, wenn die Immobilie als Sicherheit für ein Zusatzdarlehen eingesetzt werden soll und das Kreditinstitut den zusätzlichen Kredit verweigert. Auch in diesem Fall kann der Darlehensnehmer das Baudarlehen vorzeitig abzulösen. Macht der Darlehensnehmer von seinem rechtlichen Anspruch auf eine vorzeitige Ablösung Gebrauch, muss das Kreditinstitut die Kündigung zwar akzeptieren. Allerdings kann es den Schaden, der durch den vorzeitigen Ausstieg entstanden ist, in Rechnung stellen. Dies erfolgt durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Grundsätzlich muss ein Geldhaus die Berechnung der Entschädigung dabei so darstellen, dass der Darlehensnehmer nachvollziehen kann, wie das Geldhaus auf den Betrag kommt. Oft ist die Berechnung aber für einen Laien alles andere als transparent. Der Darlehensnehmer ist deshalb gut beraten, wenn er die Entschädigung zunächst unter Vorbehalt bezahlt, um die Löschungsbewilligung für die Grundschuld oder Hypothek zu bekommen. Anschließend sollte er die Berechnung von einem Fachmann rechnerisch prüfen lassen.

Liegt keiner der genannten Ausnahmefälle vor, kann der Darlehensnehmer nur dann vorzeitig aus dem Baukredit aussteigen, wenn das Kreditinstitut zustimmt. Auch in diesem Fall wird sich das Kreditinstitut die vorzeitige Beendigung aber durch eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen lassen. Manchmal wird statt von einer Vorfälligkeitsentschädigung auch von einem Aufhebungsentgelt gesprochen.

Die Berechnung der Entschädigung muss der Darlehensnehmer ebenfalls nachvollziehen können. Allerdings darf die Höhe des Entschädigungsentgelts bei einem vorzeitigen Ausstieg, auf den der Darlehensnehmer keinen rechtlichen Anspruch hat, höher ausfallen als der tatsächlich entstandene Schaden. Konkret kann das Geldinstitut eine Entschädigung verlangen, die bis zu doppelt so hoch sein darf wie die Entgelte, die dem Geldinstitut durch die vorzeitige Ablösung des Baudarlehens tatsächlich entgehen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von einem Fachmann prüfen zu lassen, ist deshalb empfehlenswert.

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