Wie funktioniert ein Baukredit? Teil 2

Wie funktioniert ein Baukredit? Teil 2

Wer sich ein Eigenheim zulegen möchte oder größere Bauarbeiten an seiner bereits vorhandenen Immobilie plant, wird meist einen Kredit brauchen. Denn die wenigsten verfügen über die Mittel, um solche Vorhaben komplett aus eigener Tasche zu finanzieren. Bei der Recherche im Internet und Gesprächen mit Banken begegnen dem Bauherrn dann verschiedene Begriffe.

Wie funktioniert ein Baukredit Teil 2

So ist mal von einem Immobilienkredit, mal von einer Baufinanzierung und an anderer Stelle von einem Hypothekendarlehen oder einem Hauskredit die Rede. Hinter den unterschiedlichen Namen steckt aber immer die gleiche Darlehensart.

Doch damit stellt sich die Frage, wie ein Baukredit funktioniert und was ihn von anderen Krediten unterscheidet. In einem zweiteiligen Beitrag zeigen wir die Grundzüge eines Darlehens zur Finanzierung eines Bauvorhabens.

Hier ist Teil 2!:

Auch Banken und Sparkassen vergeben Baukredite

In Deutschland stellen Banken und Sparkassen die meisten Baufinanzierungen zur Verfügung. Auf der Suche nach einem passenden Baukredit wendet sich der Bauherr deshalb oft zuerst an seine Hausbank und sieht sich zusätzlich auf einschlägigen Vergleichsportalen um.

Allerdings sind Banken und Sparkassen nicht die Einzigen, die Baukredite vergeben. Auch Bausparkassen und große Versicherungsgesellschaften finanzieren Immobilienkäufe und Bauvorhaben. Nur gibt es dabei ein paar Besonderheiten. So arbeiten Bausparkassen in aller Regel mit endfälligen Darlehen, die mit Bausparverträgen verknüpft sind.

Versicherungen vergeben ebenfalls endfällige Darlehen, die dann zum Beispiel mit einer Lebensversicherung kombiniert sind. Häufiger ist aber, dass Versicherungen die benötigte Summe als Annuitätendarlehen bereitstellen. Und oft sind die Konditionen sogar noch günstiger als bei Banken. Allerdings begrenzen Versicherungen den Beleihungsauslauf meist auf 60 Prozent.

Der Beleihungsauslauf beziffert das Verhältnis zwischen der beantragten Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie aus Sicht der Versicherung.

Ganz praktisch bedeutet das, dass der Bauherr mindestens 40 Prozent der Kreditsumme und bei einem Kauf zusätzlich die Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen muss. Die übrigen 60 Prozent stellt dann die Versicherung als Baukredit zur Verfügung.

Stichwort Endfälliges Darlehen

Wie der Name schon andeutet, wird ein endfälliges Darlehen am Ende der Laufzeit fällig. Solange der Kredit läuft, bezahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen. Die Höhe der Schulden verändert sich nicht, denn die Tilgung erfolgt erst ganz zum Schluss auf einen Schlag. Aus diesem Grund wird so ein Baukredit auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet.

Damit der Kreditnehmer das Darlehen bei Fälligkeit tilgen kann, ist es mit einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder einem ähnlichen Finanzprodukt verbunden. Während der Kreditlaufzeit zahlt der Kreditnehmer in den Sparvertrag ein. Auf diese Weise entsteht ein Guthaben, mit dem er den Baukredit dann ablösen kann.

Mit einem endfälligen Darlehen fährt der Kreditnehmer aber meist schlechter als mit einem Annuitätendarlehen. Denn zum einen sind die Verwaltungskosten höher. Das liegt daran, dass zwei Verträge laufen.

Dabei muss der Kreditnehmer die Zinsen und zusätzlich dazu die Sparraten aufbringen. Zum anderen fallen die Guthabenzinsen in aller Regel deutlich niedriger aus als die Zinsen, die für den Baukredit fällig werden.

Als weiteres Risiko kommt dazu, dass es durchaus passieren kann, dass das Guthaben aus dem Sparvertrag für die Tilgung des Darlehens gar nicht ausreicht. Fehlen dann die Mittel, um die Differenz auszugleichen, braucht der Kreditnehmer erneut ein Darlehen.

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Kreditvermittler können helfen

Bei der Vergabe von Baukrediten halten sich Banken, Bausparkassen und Versicherungen an die gesetzlichen Vorgaben. Dabei ist die Kreditwürdigkeit ein entscheidendes Kriterium.

Bei der Prüfung der Bonität geht es in erster Linie darum, ob der Kreditnehmer das Darlehen ordnungsgemäß zurückzahlen kann. Für die Entscheidung legt das Kreditinstitut dann Faktoren wie das Einkommen und die wirtschaftlichen Verhältnisse, die finanzielle Belastung durch den Baukredit und den Immobilienwert zugrunde.

Vor allem die finanzielle Belastung und den Wert der Immobilie können der Kreditnehmer und die Bank aber recht unterschiedlich einschätzen. Möchte der Kreditnehmer zum Beispiel eine teure Immobilie auf dem Land kaufen, kann gut sein, dass die Bank den Kredit nicht bewilligt.

Denn sie wird den Wiederverkaufswert möglicherweise deutlich niedriger ansetzen als der Kreditnehmer. Ähnliches kann passieren, wenn der Kreditnehmer aufs Rentenalter zugeht und sein Haus jetzt noch einmal umfangreich modernisieren oder umbauen will. Die Bank kann dann nämlich das Alter stärker einfließen lassen und in der Folge von höheren Lebenshaltungskosten ausgehen.

Gehen die Ansichten zur Kreditwürdigkeit auseinander, kann es sich für den Bauherrn lohnen, einen Kreditvermittler einzuschalten. Es gibt einige große und namhafte Vermittler, die sich auf Baukredite spezialisiert haben.

Bei einer Anfrage holt ein Kreditvermittler Angebote etlicher Banken aus seinem Netzwerk ein und vergleicht diese miteinander. So kann er einschätzen, ob und mit welchem Kreditinstitut das Bauvorhaben realisierbar ist.

Bei einem Baukredit kommt es nicht nur auf den Zinssatz an

Die Kosten für einen Baukredit werden vom aktuellen Zinsniveau bestimmt. Je niedriger die Zinsen sind, desto weniger kostet der Kredit am Ende. Die Bank nimmt die derzeitigen Hypothekenzinsen als Grundlage und legt dann fest, welchen Zinssatz sie pro Beleihungsauslauf und Dauer der Sollzinsbindung verlangt.

Und weil es bei Baukrediten in aller Regel um sehr hohe Beträge geht, können selbst kleine Unterschiede bei den Nachkommastellen der Zinssätze unterm Strich mehrere hundert Euro Differenz ausmachen. Der Kreditnehmer sollte sich deshalb immer mehrere Angebote einholen und sie miteinander vergleichen.

Der effektive Jahreszins ist aber nicht der einzige Faktor, von dem die tatsächlichen Kosten abhängen. Auch der Tilgungssatz spielt eine wichtige Rolle. Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto kürzer läuft der Baukredit. Und je kürzer die Laufzeit ist, desto weniger Zinsen hat der Kreditnehmer am Ende bezahlt.

Optimal ist demnach die Mischung aus niedrigen Zinsen und einer hohen anfänglichen Tilgung. Allerdings sollte der Kreditnehmer nicht vorschnell entscheiden.

Ein Baukredit wird ihn über viele Jahre begleiten und selbst das günstigste Darlehen will zurückgezahlt werden. Eine solide und realistische Kalkulation ist deshalb genauso wichtig wie eine kompetente, maßgeschneiderte Beratung.

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Matthias Kumpertz, 38 Jahre, Finanzberater und Marlene Heuer, 46 Jahre Finanzberaterin, sowie Christian Gülcan, Betreiber und Redakteur der Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzen, Kapital, Finanzierungen und Banken. Anleitungen, Investments und Finanzpläne für Verbraucher und Investoren.

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