Bauzinsen: Infos und aktuelle Entwicklung, Teil 1

Bauzinsen: Infos und aktuelle Entwicklung, Teil 1

Viele möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Und aktuell scheint ein guter Zeitpunkt dafür zu sein. Schließlich sind die Bauzinsen sehr niedrig und eine Baufinanzierung dementsprechend kostengünstig zu haben.

Ganz so einfach ist es aber nicht.

Ob Baukredit, Hypothekendarlehen oder Anschlussfinanzierung: Die Bauzinsen sind eine wichtige Größe für den Kreditnehmer. Denn je niedriger die Bauzinsen sind, desto kostengünstiger ist der Baukredit. Schon ein kleiner Unterschied bei den Bauzinsen kann über die lange Laufzeit einer Immobilienfinanzierung mehrere tausend Euro ausmachen.

Gerade die lange Laufzeit ist dann aber auch der Haken an der Sache. Denn bloß weil die Bauzinsen aktuell sehr niedrig sind, heißt das nicht, dass sie das auch an Zukunft sein werden. Spätestens wenn in ein paar Jahren die Anschlussfinanzierung ansteht, kann der Kreditnehmer durchaus eine unangenehme Überraschung erleben.

Gut ist deshalb, wenn der Kreditnehmer über dieses Thema Bescheid weiß. Wir haben einen zweiteiligen Ratgeber mit Infos über Bauzinsen und deren aktuelle Entwicklung zusammengestellt.

Hier ist Teil 1!:

 

Der Leitzins als Basis

Wie hoch die Zinsen für eine Baufinanzierung sind, hängt vom allgemeinen Zinsniveau ab. Dieses Zinsniveau wiederum gibt die Europäische Zentralbank (EZB) durch die sogenannten Leitzinsen vor. Und die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen geht Hand in Hand mit der Zinspolitik der EZB. Hebt oder senkt die EZB die Leitzinsen, verändert sich auch das Niveau der Bauzinsen entsprechend.

Die Leitzinsen der EZB sind der wichtigste Faktor für die Zinssätze bei Immobilienfinanzierungen. Aber die Zinsentwicklung wird auch von der Situation bei den Anleihen beeinflusst.

Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere. Gehen die Käufer und Verkäufer der Wertpapiere von steigenden oder sinkenden Zinsen aus, wirkt sich das auf die Kurse aus, zu denen die Anleihen gehandelt werden. Für die Bauzinsen spielt das deshalb eine Rolle, weil sich die Banken das Geld für die Immobilienfinanzierungen an den Anleihemärkten beschaffen.

 

Das aktuelle Niveau der Bauzinsen

Momentan sind die Bauzinsen sehr niedrig. Nimmt der Kreditnehmer jetzt eine Baufinanzierung auf, kostet ihn der Baukredit sehr viel weniger, als er noch vor wenigen Jahren für eine Immobilienfinanzierung mit der gleichen Kreditsumme und einem identischen Tilgungssatz bezahlt hätte. So liegen die durchschnittlichen Bauzinsen derzeit bei rund 1,5 bis 2 Prozent. Vor etwa zehn Jahren waren die Bauzinsen im Durchschnitt zwei- bis dreimal so hoch. Und zu Beginn der 1990er-Jahre bewegte sich das Bauzins-Niveau sogar im Bereich von zehn Prozent.

Der Rat der EZB kam zuletzt Ende Januar 2018 zusammen. Bei dieser Sitzung wurde beschlossen, dass der für Kredite und Baufinanzierungen bedeutsamste Leitzins weiterhin bei 0 Prozent bleibt. Folglich bewegen sich auch die aktuellen Bauzinsen nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau.

Doch wie lange das so bleibt, wird die Zukunft zeigen. Belässt die EZB die Leitzinsen niedrig, werden die Bauzinsen keine riesigen Sprünge nach oben machen. Trotzdem sollte der Kreditnehmer damit rechnen, dass die Bauzinsen in absehbarer Zukunft allmählich wieder ansteigen werden. Es kann also gut sein, dass der Kreditnehmer bei einer Anschlussfinanzierung in fünf oder zehn Jahren deutlich tiefer in die Tasche greifen muss als heute.

 

Die Berechnung der Bauzinsen

Um die Bauzinsen festzulegen, orientieren sich Banken hauptsächlich an zwei verschiedenen Anleihen, nämlich Pfandbriefen und Bundesanleihen.

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere und gelten als besonders sicher. Das liegt daran, dass sie durch Hypotheken besichert sind und die Absicherung gesetzlich genau vorgegeben ist. Hinzu kommt, dass die Banken für Pfandbriefe vergleichsweise geringe Pfandbriefzinsen bezahlen müssen.

Das Pfandbriefgesetz schreibt vor, dass höchstens 60 Prozent des Immobilienwertes als Sicherheit bei Pfandbriefen eingesetzt werden dürfen. Folglich können sich die Banken bis zu dieser Grenze günstig Kapital beschaffen und als Baukredit an die Kunden weitergeben.

Das ist übrigens auch der Grund, warum Banken gerne mit der 60-Prozent-Kondition werben. Diese Kondition beziffert den günstigsten Zinssatz, zu dem ein Kreditnehmer bei der jeweiligen Bank eine Immobilienfinanzierung bekommen kann. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Kreditnehmer mit seinem Eigenkapital die übrigen 40 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten alleine finanzieren kann.

Als zweite Anleihengruppe kommen bei der Kalkulation von Bauzinsen die langfristigen Bundesanleihen ins Spiel. Im Unterschied zu Pfandbriefen sind Anleihen des Bundes nicht besichert. Dafür bürgt aber der Staat für die Zinszahlungen und für die Rückzahlung des Kapitals.

Die Anleihemärkte sind den Zinsentwicklungen der EZB oft einen Schritt voraus. Wenn viele Marktteilnehmer erwarten, dass die Zinsen steigen werden, müssen die Banken die Zinsen für Pfandbriefe nämlich erhöhen, damit sie die Anleihen noch platzieren können. Genauso ist aber denkbar, dass sich die Zinsprognosen und die Renditen für Anleihen in gegensätzliche Richtungen bewegen. Führen beispielsweise politische oder wirtschaftliche Ereignisse im Ausland dazu, dass die Nachfrage nach den sicheren deutschen Staatsanleihen steigt, sinken die Renditen der Bundesanleihen. Dadurch werden die Baukredite billiger.

Der Leitzins und die Entwicklungen auf den Anleihemärkten schaffen die Grundlage für die Höhe der Bauzinsen. Wie teuer die Immobilienfinanzierung für den Kreditnehmer tatsächlich wird, ist aber immer eine individuelle Sache. Denn die reinen Finanzierungskosten erhöhen sich noch um die Gewinnmarge der jeweiligen Bank und um die Risikoaufschläge.

Letztere hängen von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers und der Immobilie ab. Was das genau bedeutet und welchen Einfluss die Bauzinsen auf die Immobilienpreise haben, erklären wir in Teil 2.

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