Leitfaden: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Leitfaden: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Auf der anderen Seite steht ein Eigenheim auf der Liste mit den Wünschen und Lebenszielen oft ganz oben. Und wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung so niedrig sind, wie es schon seit einiger Zeit der Fall ist, scheint der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf optimal.

Leitfaden Wie viel Haus kann ich mir leisten

Doch gerade weil es bei einer Baufinanzierung um sehr viel Geld und einen langen Zeitraum geht, sollte der Schritt wohlüberlegt sein. Noch bevor die Pläne überhaupt konkreter werden, ist eine der ersten und wichtigsten Fragen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Für die Antwort auf diese Frage haben wir einen Leitfaden erstellt!:

Die Höhe der monatlichen Darlehensrate

Um zu ermitteln, wie teuer das Eigenheim werden darf, das der künftige Bauherr finanzieren kann, muss er als erstes die Höhe der möglichen Kreditrate ausrechnen. Dafür kann er folgende Faustformel verwenden:

Aktuelle Miete + Überschuss – Puffer – Nebenkosten im neuen Heim – Instandhaltungsrücklage = maximal mögliche Kreditrate

Miete und Überschuss

Den monatlichen Überschuss, den der Bauherr ins Eigenheim investieren kann, findet er über eine Haushaltsrechnung heraus. Darin rechnet er alle regelmäßigen Einnahmen wie zum Beispiel das Arbeitseinkommen und das Kindergeld zusammen. Anschließend zieht er davon alle regelmäßigen Ausgaben ab.

Zu den Ausgaben zählen beispielsweise die Miete und sämtliche Lebenshaltungskosten. Der Betrag, der dann übrig bleibt, ist der verfügbare Überschuss.

Auf der Plusseite kann der Bauherr nun die Miete, die der aktuell bezahlt, noch dazurechnen.

Puffer, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage

Vom Überschuss zieht der Bauherr eine Pauschale von 200 Euro ab. Die Pauschale dient als Puffer für Extra-Ausgaben, etwa wenn das Auto in die Werkstatt muss oder die Waschmaschine kaputtgeht.

Braucht der Bauherr die Reserve nicht, kann er sie sparen und später immer noch in Rahmen einer Sondertilgung in die Baufinanzierung einfließen lassen. Doch wenn ungeplante Ausgaben anstehen, bringt der Puffer die Haushaltskasse nicht zu sehr durcheinander.

Der nächste Posten auf der Rechnung sind die laufenden Kosten im künftigen Eigenheim. Je größer das Eigenheim wird, desto höher fallen auch die Nebenkosten aus. Je nach Zustand der Immobilie und Standort können die Nebenkosten natürlich verschieden sein.

In der Praxis hat es sich aber bewährt, für die Wohnnebenkosten mit einer Pauschale von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen.

Außerdem sollte der Bauherr ein Budget für Reparaturen am und im Eigenheim einplanen. In einem Neubau kann die sogenannte Instandhaltungsrücklage zwar niedriger sein als in einem Altbau. Doch für eine erste Kalkulation ist ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ein guter Richtwert.

Eine Beispielrechnung

Angenommen, der Bauherr zahlt aktuell eine Miete von 800 Euro. Der monatliche Überschuss, den er ins Eigenheim stecken kann, beträgt 400 Euro. Das neue Eigenheim soll eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern haben.

Dann rechnet der Bauherr so:

derzeitige Miete 900 Euro
Überschuss + 500 Euro
Puffer – 200 Euro
Nebenkosten im Eigenheim – 300 Euro
Instandhaltungsrücklage – 120 Euro
Mögliche Kreditrate 780 Euro

Die Laufzeit der Baufinanzierung

Die nächste Überlegung ist, wie lang die Baufinanzierung laufen soll. Generell gilt, dass das Darlehen spätestens dann zurückgezahlt sein sollte, wenn der Bauherr in Rente geht. Denn im Rentenalter sind die Einnahmen in aller Regel niedriger als während des Berufslebens. Eine hohe Kreditrate kann dann zum echten Problem werden.

Damit sich der Bauherr die Möglichkeit offen halten kann, etwa aus gesundheitlichen Gründen etwas früher in Ruhestand zu gehen, ist optimal, wenn die Baufinanzierung um den 60. Geburtstag des Bauherrn herum getilgt ist.

Je nachdem, wie alt der Bauherr ist, wird das nur nicht immer möglich sein. Sonst würde die monatliche Belastung möglicherweise zu hoch.

Ist der Bauherr zum Zeitpunkt des Hauskaufs 40 Jahre alt, sollte die Laufzeit des Baukredits in einem Rahmen zwischen 20 und 25 Jahren liegen.

Die maximale Darlehenssumme

Ein klassisches Annuitätendarlehen ist die einfachste und zugleich beste Wahl für die Baufinanzierung. Denn der Bauherr weiß die ganze Zeit über, wie hoch die monatliche Darlehensrate ist. Das schafft Planungssicherheit.

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Gleichzeitig wird der Schuldenberg kontinuierlich kleiner. Das liegt daran, dass sich die Kreditrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Zu Beginn ist der Anteil für die Zinsen zwar höher.

Aber weil die Zinsen nur für die verbliebene Restsschuld fällig werden und diese mit jeder Zahlung etwas schrumpfen, verschiebt sich im Laufe der Zeit das Verhältnis. Gegen Ende der Baufinanzierung besteht die Kreditrate fast nur noch aus dem Tilgungsanteil.

Wie lange die Zinsen festgeschrieben werden sollten, hängt vom aktuellen Zinssatz ab. Sind die Zinsen für eine Baufinanzierung sehr niedrig, sollte der Bauherr eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Bei hohen Bauzinsen hingegen ist eine kürzere Zinsbindung oft sinnvoller.

Möglicherweise kann der Bauherr so nämlich von zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen profitieren, wenn er das Anschlussdarlehen für die Finanzierung der Restsschuld mit der Bank aushandelt.

Aus der Höhe der monatlichen Kreditrate, dem Zinssatz und der Tilgung kann der Bauherr die maximale Darlehenssumme grob überschlagen.

Die Formel dafür lautet:

(Kreditrate x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung) = maximale Darlehenssumme

Die Beispielrechnung

Angenommen, der effektive Zinssatz für die Baufinanzierung liegt bei 2,5 Prozent. Als anfängliche Tilgung vereinbart der Kreditnehmer 1,5 Prozent. Bleiben wir bei der oben ermittelten Kreditrate, ergibt sich daraus:

(780 Euro x 12 Monate x 100) : (2,5 + 1,5) = 234.000 Euro

Zurück zur Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Zur ermittelten Darlehenshöhe rechnet der Bauherr sein Eigenkapital dazu. Als Richtlinie hier gilt, dass er in der Lage sein sollte, 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen.

Es gibt zwar Banken, die den Immobilienkauf auch finanzieren, wenn der Bauherr weniger oder gar kein Eigenkapital hat. Weil dadurch aber das Risiko deutlich steigt, sind auch die Zinsen höher.

Als Eigenkapital kann der Bauherr zum Beispiel folgende Posten in die Baufinanzierung einbringen:

  • verfügbares Bargeld

  • Sparguthaben und Wertpapiere

  • Guthaben aus einem Bausparvertrag

  • Lebens- oder Rentenversicherung, die der Bauherr an die Bank abtreten kann

  • Darlehen vom Arbeitgeber oder von Verwandten

  • Eigenleistung

Von den finanzierbaren Kosten für den Immobilienkauf zieht die Bank dann noch einen Sicherheitsabschlag und die Kaufnebenkosten ab. Der Sicherheitsabschlag beläuft sich auf 5 Prozent des Kaufpreises und dient als Puffer.

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Notargebühren, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und eine eventuelle Provision für den Immobilienmakler. Die Steuer und die Provision fallen je nach Bundesland verschieden aus. Bei der Kalkulation kann der Bauherr die Kaufnebenkosten aber mit zehn Prozent des Kaufpreises ansetzen.

Zählt der Bauherr nun die Kreditsumme und das Eigenkapital zusammen und zieht davon den Sicherheitsabschlag und die Kaufnebenkosten ab, weiß er in etwa, wie viel Haus er sich leisten kann.

Die Beispielrechnung

Angenommen, der Bauherr bringt 50.000 Euro Eigenkapital mit. Die Immobilie soll nicht mehr als 250.000 Euro kosten. Dann sähe die Rechnung für den finanzierbaren Kaufpreis so aus:

maximale Darlehenssumme 234.000 Euro
Eigenkapital + 50.000 Euro
Sicherheitsabschlag – 12.500 Euro
Kaufnebenkosten – 25.000 Euro
finanzierbarer Kaufpreis 246.500 Euro

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Matthias Kumpertz, 38 Jahre, Finanzberater und Marlene Heuer, 46 Jahre Finanzberaterin, sowie Christian Gülcan, Betreiber und Redakteur der Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzen, Kapital, Finanzierungen und Banken. Anleitungen, Investments und Finanzpläne für Verbraucher und Investoren.

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