Nach aktuellem EuGH-Urteil: Baufinanzierung widerrufen, 2. Teil

Nach aktuellem EuGH-Urteil: Baufinanzierung widerrufen, 2. Teil

Die Entscheidung für einen Immobilienkredit ist in aller Regel gut überlegt. Schließlich ist der Kreditnehmer über viele Jahre an die Baufinanzierung gebunden und muss dabei eine Stange Geld zurückzahlen. Trotzdem kann sich im Nachhinein herausstellen, dass die Unterschrift unter dem Kreditvertrag doch eine Fehlentscheidung war.

Nach aktuellem EuGH-Urteil Baufinanzierung widerrufen, 2. Teil

Zum Beispiel, weil sich die Lebensumstände unerwartet verändern oder auch, weil ein weit besseres Kreditangebot auftaucht. Mit dem Widerruf besteht für den Kreditnehmer die Möglichkeit, noch aus dem Vertrag auszusteigen. Teilweise ist das sogar Jahre nach dem Vertragsabschluss möglich. Nämlich dann, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war.

Im März 2020 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) ein Urteil gefällt, das die geltenden Regelungen verändern könnte. Denn der EuGH hat eine Formulierung in der Widerrufserklärung für unzulässig erklärt, die nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) wirksam war.

Während der BGH einen Widerruf der Baufinanzierung wegen der betroffenen Formulierung also ausgeschlossen hatte, wäre er nach Ansicht des EuGH sehr wohl möglich.

Was das genau bedeutet, erklären wir in einem zweiteiligen Beitrag. Dabei ging es im 1. Teil darum, wann der Kreditnehmer eine Baufinanzierung überhaupt widerrufen kann und welche Widerrufsfristen für die Verträge gelten. Außerdem haben wir das EuGH-Urteil (Az. C-66/19) erläutert.

Weiter geht’s mit dem 2. Teil!:

Wann es sinnvoll sein kann, eine Baufinanzierung zu widerrufen

Ob das aktuelle EuGH-Urteil für den Kreditnehmer relevant ist, hängt von seinem Darlehensvertrag ab. Generell kann der Widerruf einer älteren Baufinanzierung aber dann Sinn machen, wenn folgende Bedingungen vorliegen:

  • Der Kreditnehmer hat seine Baufinanzierung zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossen. In allen anderen Fällen wird die Frist für einen Widerruf vermutlich schon abgelaufen sein.

  • Die Widerrufsbelehrung enthält die vom EuGH bemängelte Formulierung, dass die Widerrufsfrist “nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach §492 Abs. 2 BGB erhalten hat“ beginnt.

  • Der Kreditnehmer möchte auf eine kostengünstigere Baufinanzierung umsteigen, eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder sich eine schon bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen.

Der Widerruf einer Baufinanzierung geht immer mit einem gewissen Risiko einher. Darauf kommen wir gleich noch zu sprechen. Jedenfalls sollte sich der Kreditnehmer vor einem Widerruf unbedingt beraten lassen, um die Chancen auf einen erfolgreichen Widerruf abzuklären und die Risiken möglichst gering zu halten.

Hat der Kreditnehmer eine alte Baufinanzierung schon widerrufen und gab es dazu eine Einigung, einen Vergleich oder Gerichtsurteil, kann er sich weitere Bemühungen sparen. Denn es ist nicht möglich, einen Vertrag, der bereits widerrufen ist, ein zweites Mal zu widerrufen.

Warum Baufinanzierungen widerrufen werden

Es kann verschiedenste Gründe haben, warum ein Kreditnehmer darüber nachdenkt, seine Baufinanzierung zu widerrufen.

Die Praxis zeigt aber, dass es drei Hauptgründe für einen Widerruf gibt:

  1. Die finanzierte Immobilie soll oder muss verkauft werden. Der Kreditnehmer möchte den Verkaufserlös verwenden, um die Restschuld zu tilgen und gleichzeitig vermeiden, dass die Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt.

  2. Der Kreditnehmer möchte möglichst ohne Zusatzkosten aus der laufenden Finanzierung aussteigen, um ein günstigeres Darlehen abzuschließen oder die Restschuld durch eine Einmalzahlung zurückzuzahlen.

  3. Der Kreditnehmer hat seine Baufinanzierung bereits zurückgezahlt. Aber er hat damals eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet und dieses Geld möchte er sich jetzt zurückholen.

Mitunter ist es gar nicht so einfach, eine Baufinanzierung vorzeitig zu beenden. Denn teilweise lehnen Banken und Sparkassen eine Kündigung ab. In anderen Fällen stimmen sie zwar zu, lassen sich die entgangenen Zinsen aber durch eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Kann der Kreditnehmer dann eine fehlerhafte Belehrung für einen Widerruf nutzen, kann ihm das einen großen Vorteil verschaffen.

Gerade in einer Niedrigzinsphase kann der Wechsel zu einem günstigeren Baudarlehen schnell eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Liegt der Zinssatz für die bestehende Baufinanzierung zum Beispiel bei fünf Prozent und könnte der Kreditnehmer jetzt ein Darlehen mit nur zwei Prozent Zinsen aufnehmen, macht sich die Differenz deutlich bemerkbar.

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Doch auch wenn die Baufinanzierung nicht mehr läuft, kann sich der Kreditnehmer eine bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen. Der BGH hat dazu nämlich entschieden, dass ein Widerruf möglich ist, obwohl der Kreditvertrag bereits gekündigt wurde (Urteil vom 21.02.2017, Az. XI ZR 381/16).

Außerdem hat der BGH erklärt, dass es kein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ist, wenn ein Verbraucher sein Widerrufsrecht nutzt, um aus einem aus heutiger Sicht hoch verzinsten Baukredit auszusteigen. Zwar kommt es immer auf den Einzelfall an. Grundsätzlich ist aber nichts dagegen einzuwenden, wenn der Kreditnehmer sein Recht auf Widerruf nutzt (Urteil vom 12.07.16, Az. XI ZR 501/15).

Welche Risiken der Widerruf einer Baufinanzierung birgt

Als juristischer Laie wird der Kreditnehmer kaum einschätzen können, ob die Widerrufsbelehrung in seinem Kreditvertrag fehlerhaft oder unvollständig ist. Denn offensichtliche Fehler sind selten. Es ist eher so, dass eine Belehrung durch ein kleines Detail, ein unscheinbares Wort oder eine zusätzliche Formulierung unwirksam wird.

Kommt ein Widerruf in Frage, sollte der Kreditnehmer seine Widerrufsbelehrung deshalb von einem Experten prüfen lassen. Ein Anwalt oder auch die örtliche Verbraucherzentrale kann beurteilen, ob die Vorgaben erfüllt sind. Außerdem kann ein Experte einordnen, wie die Chancen auf einen erfolgreichen Widerruf stehen, und Tipps zum weiteren Vorgehen geben.

Einen Widerruf voreilig zu erklären, ist jedenfalls eine denkbar schlechte Idee. Denn selbst wenn finanzielle Vorteile winken, geht der Kreditnehmer durch einen Widerruf immer auch gewisse Risiken ein.

Und an dieser Stelle fallen vor allem zwei Dinge ins Gewicht:

  1. Prozesskosten

Der Kreditnehmer muss darauf vorbereitet sein, dass seine Bank nicht ohne Weiteres mitspielt. Einige Banken und Sparkassen weisen einen Widerruf zurück und sind zu keiner Einigung bereit. Andere Kreditinstitute lenken erst ein, wenn sich ein Anwalt einschaltet.

Lehnt die Bank den Widerruf ab, müsste der Kreditnehmer im nächsten Schritt Klage erheben. Weil es bei einer Baufinanzierung aber meist um eine vergleichsweise hohe Summe geht, ist auch der Streitwert entsprechend hoch. Der hohe Streitwert wiederum hat hohe Anwalts- und Gerichtskosten zur Folge.

Diese muss der Kreditnehmer bezahlen, falls er das Verfahren verliert. Und eine Rechtsschutzversicherung hilft an dieser Stelle kaum weiter. Denn Streitigkeiten, die mit der Finanzierung von Immobilien zusammenhängen, sind meist aus dem Versicherungsschutz ausgeklammert. Der Kreditnehmer sollte sich deshalb auch zum Prozesskostenrisiko beraten lassen.

Dazu kommt, dass der Kreditnehmer den Anwalt bezahlen muss, selbst wenn es nicht zu einer Klage kommt. Denn die Beratung und eventuell eine außergerichtliche Vertretung kosten ebenfalls. Und zum Teil liegt es gar nicht in der Hand des Kreditnehmers, ob es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Es gibt nämlich immer wieder Banken, die selbst klagen, damit ein Gericht feststellt, ob ein Widerruf wirksam ist oder nicht.

  1. Anschlussfinanzierung

Widerruft der Kreditnehmer seine Baufinanzierung erfolgreich, kommt es zur Rückabwicklung des Vertrags nach §§ 346 ff. BGB. Und das läuft so: Der Kreditnehmer muss der Bank die Darlehenssumme zurückzahlen. Im Gegenzug erstattet ihm die Bank die bis dahin gezahlten Kreditraten.

Außerdem bekommt er eine Entschädigung, weil die Bank in der Zwischenzeit mit dem Geld aus den Raten wirtschaften konnte. Andersherum muss der Kreditnehmer dafür, dass ihm die Bank das Geld zur Verfügung gestellt hatte, ebenfalls einen Wertersatz leisten.

Dieser berechnet sich nach dem Zinssatz, der für die Baufinanzierung vereinbart war. Alle diese Beträge werden miteinander verrechnet.

Um die verbliebene Restschuld zu tilgen, hat der Kreditnehmer nach dem Widerruf nur 30 Tage Zeit. Deshalb sollte er sicherstellen, dass er die Zahlung leisten kann. Reichen die eigenen Mittel dafür nicht, sollte er sich unbedingt erst eine Anschlussfinanzierung sichern, bevor er den Widerruf erklärt. Allerdings kann genau das schwierig werden.

Denn Banken verweigern mitunter eine Baufinanzierung, wenn das vorherige Darlehen durch einen Widerruf aufgelöst wurde.

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Matthias Kumpertz, 38 Jahre, Finanzberater und Marlene Heuer, 46 Jahre Finanzberaterin, sowie Christian Gülcan, Betreiber und Redakteur der Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzen, Kapital, Finanzierungen und Banken. Anleitungen, Investments und Finanzpläne für Verbraucher und Investoren.

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