Was ist der Beleihungswert?
Soll es eine Eigentumswohnung oder ein Haus werden? Eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau? In der Stadt oder auf dem Land? Wenn es darum geht, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, stehen allerlei Fragen im Raum. Doch einer der wichtigsten Punkte bleibt meist die Frage nach der Baufinanzierung. Denn die wenigsten Bauherren haben soviel Geld auf der hohen Kante, dass sie den Kauf oder Bau einer Immobilie aus eigenen Mitteln finanzieren können.
Zu welchen Konditionen die Bank den Immobilienkredit zur Verfügung stellt, ist je nach Kreditnehmer verschieden. Die Kreditsumme wiederum richtet sich in erster Linie nach dem sogenannten Beleihungswert.
Was ist der Beleihungswert?
Es gibt nur wenige Banken, die einen Baukredit über den gesamten Wert der Immobilie gewähren. Und wenn sie es machen, dann prüfen sie die Bonität des Kreditnehmers sehr genau.
Ein festes und hohes Einkommen sowie weitere Sicherheiten müssen die sehr gute Bonität untermauern. Ist das der Fall, kann der Kreditnehmer die Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen oder bauen.
Eine maßgebliche Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank ist der sogenannte Beleihungswert. Er gibt an, welchen Erlös die Bank bei einem Verkauf oder einer Versteigerung der Immobilie mindestens erzielen würde, wenn der Kreditnehmer die Finanzierung nicht ordnungsgemäß zurückzahlen kann.
Auf diese Weise sichert sich die Bank davor ab, auf ihren Kosten sitzen zu bleiben. Das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem Beleihungswert wird im Fachjargon als Beleihungsauslauf bezeichnet.
Normalerweise liegt die Obergrenze für die Baufinanzierung bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Ermittelt die Bank für die Immobilie zum Beispiel einen Beleihungswert von 100.000 Euro, würde sie also maximal 80.000 Euro als Kreditsumme bewilligen.
Die Differenz zum Immobilienwert und die Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Provision vom Makler muss der Kreditnehmer aus Eigenkapital beisteuern.
Einige Banken finanzieren auch mehr als die traditionellen 80 Prozent. Eine Vollfinanzierung, die 100 Prozent des Immobilienwerts plus Nebenkosten abdeckt, bleibt aber die Ausnahme. Meist kommt sie nur in Frage, wenn der Kreditnehmer zusätzliche Sicherheiten wie zum Beispiel andere Immobilien stellen kann. Und weil das Risiko für alle Beteiligten vergleichsweise hoch ist, ist eine Vollfinanzierung oft auch entsprechend teuer.
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Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die durchschnittliche Laufzeit einer Baufinanzierung beträgt um die 30 Jahre. Deshalb ermitteln die Banken auch den Beleihungswert in aller Regel für die nächsten 30 Jahre.
Üblich dabei ist, dass der Beleihungswert 20 bis 30 Prozent niedriger angesetzt wird als der Verkehrswert. Der Verkehrswert beziffert, wie viel die Immobilie aktuell wert ist. Die Differenz zwischen dem Verkehrs- und dem Beleihungswert dient als Sicherheitsreserve für die Bank.
Wie genau eine Bank den Beleihungswert ermittelt und welche Sicherheitsabschläge sie dabei vornimmt, ist aber von Kreditinstitut zu Kreditinstitut verschieden. So gibt es zum Beispiel Banken, die zumindest im Rahmen einer Kreditanfrage auf Abschläge verzichten und den Beleihungswert mit dem Verkehrswert gleichsetzen.
Um den Beleihungswert als solches zu berechnen, wenden die Banken hauptsächlich folgende Verfahren an:
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt überwiegend zum Einsatz, wenn es um die Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum geht. Dabei ergibt sich der Sachwert aus dem Boden- und dem Bauwert.
Für den Bodenwert multipliziert die Bank die Quadratmeterzahl mit dem Preis, der auf lange Sicht gesehen pro Quadratmeter erzielt werden kann. Diesen langfristigen Preis schätzt die Bank. Denn der aktuelle Quadratmeterpreis kann in den kommenden drei Jahrzehnten deutlich steigen oder auch sinken.
Um den Bauwert zu bestimmen, orientiert sich die Bank entweder an einem Indexverfahren und rechnet auf dieser Basis die Baukosten hoch. Oder sie kalkuliert nach dem Abschlagsverfahren. Dazu schätzt die Bank die Baukosten und zieht als Sicherheitsabschlag 10 bis 30 Prozent davon ab.
Anschließend addiert die Bank den Boden- und den Bauwert. Diese Summe ist der Sachwert. Je nach Lage der Immobilie kann sich der Sachwert dann aber noch verändern.
Steht das Haus zum Beispiel sehr ländlich und in einer strukturschwachen Region, wird der Sachwert niedriger ausfallen als bei einer Immobilie im chicen Villenviertel einer Großstadt.
Ertragswertverfahren
Mit dem Ertragswertverfahren rechnet eine Bank in erster Linie den Beleihungswert von einer vermieteten Immobilie aus. Als Rechnungsgrundlage dient zum einen der Nettoertrag, der mit der Immobilie langfristig erzielt werden kann. Der Nettoertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen pro Jahr, abzüglich aller Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Zum anderen fließt der Kapitalisierungsfaktor in die Berechnung ein. Er beläuft sich auf mehrere Jahresmieten. Um den Betrag zu ermitteln, berücksichtigt die Bank unter anderem, wie alt und wie groß die Immobilie ist, in welchem baulichen Zustand sie sich befindet und wie sie genutzt wird.
Die Summe aus dem Nettoertrag und dem Kapitalisierungsfaktor ergibt den Beleihungswert. Einige Banken bestimmen den Beleihungswert aber auch, indem sie den Mittelwert aus dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren bilden.
Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren bestimmt die Bank zunächst den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Anschließend vergleicht sie den Verkehrswert mit den Verkehrswerten von ähnlichen Objekten. Den Mittelwert daraus setzt sie als Beleihungswert fest. Voraussetzung für dieses Verfahren ist aber, dass genug Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Warum sollte der Bauherr die Bank auf den Beleihungswert ansprechen?
Der Beleihungswert ist nicht nur für die Bank eine entscheidende Größe. Stattdessen ist er auch für den Kreditnehmer enorm wichtig.
Denn vom Beleihungswert hängt ab, ob die Bank die Immobilie überhaupt finanziert und wenn ja, in welcher Höhe sie den Baukredit bewilligt.
Aus diesem Grund sollte der künftige Bauherr im Finanzierungsgespräch nachfragen, welchen Verkehrswert die Bank annimmt, mit welchem Beleihungswert sie rechnet und bis zu welchem Beleihungsauslauf sie die Immobilie finanziert.
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