Wie funktioniert ein Baukredit? Teil 1

Wie funktioniert ein Baukredit? Teil 1

Haus- oder Baukredit, Immobiliendarlehen, Baufinanzierung, Hypothekendarlehen: Für einen Kredit, mit dem der Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert werden soll, gibt es unterschiedliche Namen. Trotzdem handelt es sich letztlich immer um die gleiche Kreditart. Nur: Wie funktioniert so ein Baukredit? Wer vergibt ihn? Worauf kommt es bei einer Immobilienfinanzierung an? Und was unterscheidet ein Baudarlehen von anderen Krediten?

Wie funktioniert ein Baukredit Teil 1

In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir die Grundzüge des Baukredits!:

Der Baukredit ist mit einem normalen Ratenkredit vergleichbar

Wer schon einmal einen klassischen Ratenkredit aufgenommen hat, kennt bereits die grundlegende Funktionsweise des Baukredits. Auch bei einem Baukredit zahlt der Kreditnehmer die Darlehenssumme nämlich in monatlichen Raten zurück.

Das liegt daran, dass es sich bei den meisten Baukrediten um sogenannte Annuitätendarlehen handelt. Dabei sind sowohl die Höhe als auch die Anzahl der Raten vertraglich festgelegt.

Ein entscheidender Unterschied zwischen dem Baukredit und einem normalen Ratenkredit ist der Zweck. So ist ein Baukredit für den Bau oder Kauf einer Immobilie vorgesehen, während der Kreditnehmer mit einem Ratenkredit verschiedene Dinge wie zum Beispiel ein Auto, neue Möbel und andere Ausgaben finanzieren kann.

Weitere Unterscheidungsmerkmale sind die Höhe der Kreditsumme, die Laufzeit und die Sicherheiten, die die Bank bei einem Immobilienkredit fordert.

Stichwort Annuitätendarlehen

Baukredite werden in den meisten Fällen als Annuitätendarlehen vergeben. So ein Darlehen zahlt der Kreditnehmer in Raten zurück. Die Höhe der Rate ergibt sich aus der Kreditsumme, der Laufzeit, dem Zinssatz und dem Tilgungsanteil, wobei die Ratenhöhe gleichbleibt. Der Name des Darlehens kommt daher, dass der Fachbegriff für eine gleichbleibende Rate Annuität lautet.

Rein als Zahl verändert sich die Kreditrate zwar nicht. Allerdings ändert sich ihre Zusammensetzung. Die Kreditrate setzt sich nämlich aus einem Anteil für die Zinsen und einem Anteil für die Tilgung zusammen. Der Tilgungsanteil sorgt dafür, dass die Restschuld mit jeder bezahlten Rate ein bisschen kleiner wird.

Zinsen muss der Kreditnehmer aber immer nur für die Schulden bezahlen, die noch vorhanden sind. Aus diesem Grund verschiebt sich im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Während die Rate anfangs überwiegend aus dem Zinsanteil besteht, besteht sie gegen Ende fast nur noch aus dem Tilgungsanteil. Ist die letzte Rate bezahlt, ist der Baukredit getilgt.

Die Zinsbindung wird aber normalerweise nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Stattdessen wird ein gewisser Zeitraum vereinbart. Das können zum Beispiel fünf, zehn oder 20 Jahre sein.

Ist die Zinsbindung abgelaufen, wird der Zinssatz für den Baukredit neu ausgehandelt. Und je nachdem, wie sich der Markt bis dahin entwickelt hat, können die Zinsen höher oder niedriger werden.

Der Baukredit ist zweckgebunden

Einen herkömmlichen Ratenkredit kann der Kreditnehmer im Prinzip verwenden, wie er will. Ob er damit zum Beispiel eine neue Küche kauft, eine große Familienfeier finanziert oder andere, kleinere Kredite ablöst, bleibt ihm überlassen.

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Bei einem Baukredit ist das anders. Diesen Kredit vergibt die Bank nur für Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie. Die Ausgaben können sich auf den eigentlichen Kauf, einen Umbau, Modernisierungsmaßnahmen oder auch eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beziehen. Insgesamt ist ein Baukredit aber immer an ein Kauf- oder Bauvorhaben geknüpft.

Gleichzeitig ist das Kauf- oder Bauvorhaben ein wesentlicher Punkt. Die Ausgaben, die über den Baukredit finanziert werden sollen, müssen den Wert der Immobilie nämlich erhalten oder erhöhen.

Deshalb kann der Kreditnehmer das Geld zum Beispiel nutzen, um das Dach und die Fenster zu erneuern, die Fassade zu dämmen, das Badezimmer umzubauen oder den Außenbereich samt Garten anzulegen. Neue Möbel fürs Arbeitszimmer kann der Kreditnehmer damit aber nicht finanzieren, selbst wenn das Arbeitszimmer ein Teil des Hauses ist.

Die Zweckbindung hat zur Folge, dass sich die Kredithöhen und die Laufzeiten sehr voneinander unterscheiden. Ratenkredite gewähren die Banken üblicherweise ab 1.000 bis höchstens 50.000 Euro, die Laufzeit beträgt maximal zehn Jahre. Im Unterschied dazu gibt es Baufinanzierungen im Normalfall erst ab 50.000 Euro, einige Banken steigen sogar erst ab Beträgen von 100.000 Euro ein.

Die Laufzeit erstreckt sich über mehrere Jahrzehnte. Meist wird ein Baukredit so berechnet, dass er getilgt ist, wenn der Kreditnehmer das Rentenalter erreicht.

Eine Grundschuld sichert den Baukredit ab

Die Zinsen für einen Baukredit sind niedriger als bei anderen Krediten. Das liegt daran, dass das Risiko für die Bank bei einem Baukredit kleiner ist. Denn als Sicherheit lässt sie sich ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird dieses Grundpfandrecht oft Hypothek genannt. Allerdings handelt es sich in den wenigsten Fällen wirklich um eine Hypothek. Stattdessen ist es so gut wie immer eine Grundschuld.

Der Eintrag im Grundbuch führt jedenfalls dazu, dass die Bank die Immobilie pfänden kann, wenn der Kreditnehmer den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlt. Dazu kann die Bank das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück in die Zwangsversteigerung geben. Über den Verkaufserlös holt sie sich ihr Geld dann zurück. Dabei steht der Bank der Betrag zu, der als Grundschuld eingetragen ist.

Gibt es mehrere Gläubiger, zum Beispiel weil die Immobilie über einen Baukredit und ein Darlehen von einer Bausparkasse finanziert ist, werden sie in der Reihenfolge bedient, in der sie im Grundbuch vermerkt sind.

Aus diesem Grund möchte eine Bank normalerweise an erster Stelle stehen. Ist das der Fall, wird davon gesprochen, dass der Baukredit vorrangig abgesichert ist. Bei den anderen Darlehen, die im Grundbuch darunter folgen, ist die Absicherung nachrangig.

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Matthias Kumpertz, 38 Jahre, Finanzberater und Marlene Heuer, 46 Jahre Finanzberaterin, sowie Christian Gülcan, Betreiber und Redakteur der Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzen, Kapital, Finanzierungen und Banken. Anleitungen, Investments und Finanzpläne für Verbraucher und Investoren.

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