Übersicht: Diese Unterlagen braucht die Bank bei einem Immobilienkredit
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, wird in den meisten eine Baufinanzierung brauchen. Doch bevor der Immobilienkredit in der Tasche ist, muss der Bauherr erst einmal jede Menge Unterlagen zusammentragen.
Damit die Bank eine Baufinanzierung bewilligen kann, muss sie sich erst einmal einen Überblick verschaffen. Dafür braucht sie zum einen Informationen über die Kreditwürdigkeit des künftigen Eigenheimbesitzers. Zum anderen benötigt die Bank Daten und Fakten über die Immobilie, die sie finanzieren soll.
Außerdem will die Bank wissen, welchen Wert die Kreditsicherheiten haben. Um alle diese Punkte zu klären, muss der Antragsteller im Zuge des Kreditantrags verschiedene Papiere einreichen. Solange die Unterlagen nicht komplett sind, kann die Bank nicht über den Kreditantrag entscheiden.
Damit der angehende Eigenheimbesitzer keine unnötige Zeit verliert, haben wir in der folgenden Übersicht aufgelistet, welche Unterlagen die Bank bei einem Immobilienkredit üblicherweise verlangt.
Inhalt
- 1 Unterlagen für die Bonitätsprüfung bei einem Immobilienkredit
- 1.1 Einkommensnachweise als Arbeitnehmer
- 1.2 Einkommensnachweis als Selbstständiger
- 1.3 Zusätzlich dazu müssen Arbeitnehmer und Selbstständige einreichen
- 1.4 Unterlagen über die Immobilie bei einer Baufinanzierung
- 1.5 Unterlagen zu den Kreditsicherheiten bei einem Immobilienkredit
- 1.6
- 1.7 Ähnliche Beiträge
Unterlagen für die Bonitätsprüfung bei einem Immobilienkredit
Die Bonität bezeichnet die Fähigkeit und die Bereitschaft des Antragstellers, den Immobilienkredit ordnungsgemäß zurückzuzahlen. Es geht also darum, wie kreditwürdig der künftige Eigenheimbesitzer ist. Dabei ist die Bonität eine Grundvoraussetzung für die Kreditbewilligung.
Kommt die Bank zu dem Ergebnis, dass die Bonität des Antragstellers nicht ausreicht, wird sie den Kredit nicht bewilligen. Für die Bonitätsprüfung braucht die Bank Unterlagen, die Aufschluss über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse geben.
Dabei muss der künftige Eigenheimbesitzer je nachdem, ob er angestellter Arbeitnehmer oder selbstständig ist, teils etwas unterschiedliche Unterlagen einreichen:
Einkommensnachweise als Arbeitnehmer
- die drei letzten Gehaltsnachweise und den Gehaltsnachweis vom Dezember des Vorjahres
- die aktuelle Renteninformation und Nachweise über eine Betriebs- oder eine Privatrente, sofern vorhanden
- letzter Einkommensteuerbescheid; er darf nicht älter sein als zwei Jahre
Einkommensnachweis als Selbstständiger
- unterschriebene Bilanzen/Gewinnermittlungen oder Einnahmen-Überschussrechnungen der zwei letzten Geschäftsjahre
- aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste; sie darf höchstens drei Monate alt sein
- Einkommensteuererklärungen und Einkommensteuerbescheide der beiden vergangenen Jahre
- Gesellschaftervertrag, Verflechtungsübersicht und/oder aktueller Auszug aus dem Handelsregister, sofern vorhanden
Zusätzlich dazu müssen Arbeitnehmer und Selbstständige einreichen
- unterschriebene Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung
- Nachweise oder Verträge zu sonstigen Einkünften
- Vertragsunterlagen zu einer privaten Krankenversicherung, sofern vorhanden
- Verträge und aktuelle Kontoauszüge mit Angabe der monatlichen Kreditrate, wenn weitere Kredite oder Darlehen bestehen
- Nachweise über andere Verpflichtungen und Unterhaltsleistungen
- Angabe, ob in den vergangenen fünf Jahren ein Gerichtsvollzieher eine Vermögensauskunft abgenommen hat
- Angabe, ob ein Insolvenz- oder Vergleichsverfahren über das Vermögen droht, bereits angeordnet oder ein Insolvenzantrag mangels Masse abgelehnt wurde
Neben den Einkommensnachweisen können beispielsweise Wertpapierauflistungen, Nachweise über bereits vorhandene Immobilien, Verträge zu Kapitallebensversicherungen oder Sparguthaben als Belege für das vorhandene Vermögen eingereicht werden.
Im Zuge der Bonitätsprüfung muss der künftige Eigenheimbesitzer außerdem in aller Regel einwilligen, dass die Bank eine Abfrage bei der SCHUFA machen kann. Durch diese Abfrage erfährt die Bank, ob der Antragsteller noch andere Kredite aufgenommen hat und ob er seinen Zahlungsverpflichtungen bisher immer ordnungsgemäß nachgekommen ist. Im Immobilienkreditvertrag selbst ist dann meist eine Klausel enthalten, durch die der Eigenheimbesitzer genehmigt, dass der Immobilienkredit in der Schufa-Datei gespeichert wird.
Unterlagen über die Immobilie bei einer Baufinanzierung
Die Bank will nicht nur wissen, an wen sie einen Immobilienkredit vergibt. Stattdessen möchte sich die Bank auch ein möglichst genaues Bild von der Immobilie machen, für die der Immobilienkredit verwendet werden soll. Daher muss der künftige Eigenheimbesitzer diverse Unterlagen einreichen.
Allerdings macht es einen Unterschied, ob der Antragsteller ein Haus bauen oder ob er ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen will. Außerdem gibt es mit Blick auf die angeforderten Unterlagen mitunter Abweichungen zwischen den Banken. Meist wird der Antragsteller aber eine Liste von seiner Bank bekommen. Falls nicht, sollte er sicherheitshalber bei seinem Bankberater nachfragen.
Üblicherweise möchte die Bank aber folgende Unterlagen sehen:
Beim Bau eines Hauses
| Unterlagen | Erhältlich bei |
| Kaufvertrag oder Vertragsentwurf | Makler oder Notar |
| aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Bauplan, Baugesuch oder Grundrissplan | Baurechtsamt, Architekt, Bauträger oder Makler |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer |
| Berechnung der Bruttogrundfläche | Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer |
| Lage- oder Katasterplan | Baurechtsamt oder Makler |
| Genehmigung des Baugesuchs | Baurechtsamt oder Bauamt |
| Baukostenschätzung oder -berechnung | Architekt oder Bauträger |
| Baubeschreibung oder Werkvertrag des Bauträgers | Architekt oder Bauträger |
| Aufstellung über Eigenleistungen | selbst angefertigt |
| Nachweis über Rohbauversicherung | Versicherung oder Bauträger |
| Kostenvoranschlag | selbst erstellt, Architekt oder Handwerker |
| Fotos oder Verkaufsprospekt | selbst erstellt, Makler oder Verkäufer |
Beim Kauf eines Hauses
| Unterlagen | erhältlich bei |
| Kaufvertrag oder Vertragsentwurf | Makler oder Notar |
| aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Bauplan, Baugesuch oder Grundrissplan | Baurechtsamt, Architekt, Bauträger oder Makler |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer |
| Berechnung der Bruttogrundfläche | Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer |
| Lage- oder Katasterplan | Baurechtsamt oder Makler |
| Kostenvoranschlag | selbst erstellt, Architekt oder Handwerker |
| Exposé, Verkaufsprospekt oder Fotos | Makler, Verkäufer oder selbst erstellt |
| Nachweis über Gebäudeversicherung | Versicherung, Makler oder Verkäufer |
Beim Kauf einer Eigentumswohnung
| Unterlagen | erhältlich bei |
| Kaufvertrag oder Vertragsentwurf | Makler oder Notar |
| aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Bauplan, Baugesuch oder Grundrissplan | Baurechtsamt, Architekt, Bauträger oder Makler |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Architekt, Bauträger, Makler oder Verkäufer |
| Teilungserklärung mit eventuellen Nachträgen | Grundbuchamt, Verwalter oder Makler |
| Berechnung der Wohnnebenkosten | Makler oder Verkäufer |
| Kostenvoranschlag | selbst erstellt, Architekt oder Handwerker |
| Exposé, Verkaufsprospekt oder Fotos | Makler, Verkäufer oder selbst erstellt |
| Nachweis über Gebäudeversicherung | Versicherung, Makler oder Verkäufer |
Beim Kauf eines Grundstücks
| Unterlagen | erhältlich bei |
| Kaufvertrag oder Vertragsentwurf | Makler oder Notar |
| aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Lage- oder Katasterplan | Baurechtsamt oder Makler |
| Bebauungsplan | Baurechtsamt oder Bauamt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Baurechtsamt oder Bauamt |
| Erschließungskosten | Stadt oder Gemeinde |
Unterlagen zu den Kreditsicherheiten bei einem Immobilienkredit
Bei einem Immobilienkredit geht es in aller Regel um höhere Beträge. Deshalb möchte sich die Bank entsprechend absichern. Dafür ermittelt die Bank den sogenannten Beleihungswert.
Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Immobilie mitsamt Grund und Boden wert ist. Und üblicherweise gewährt die Bank ein Darlehen nur in der Höhe, die dem Beleihungswert entspricht. Einige Banken beschränken ein Baudarlehen auch auf einen gewissen Prozentsatz des Beleihungswerts, andere Banken gehen etwas über den Beleihungswert hinaus.
Der Immobilienkredit selbst wird durch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Zusätzlich dazu muss der künftige Eigenheimbesitzer manchmal noch weitere Sicherheiten hinterlegen. Bei diesen Sicherheiten kann es sich dann beispielsweise um Wertpapiere, Aktien, Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen oder auch eine Bürgschaft handeln.
Mehr Finanztipps, Anleitungen und Ratgeber:
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