Bauzinsen: Infos und aktuelle Entwicklung, Teil 2

Bauzinsen: Infos und aktuelle Entwicklung, Teil 2

Die Zeiten für ein Eigenheim scheinen günstig. Denn die Bauzinsen sind niedrig und die Kosten für die Finanzierung der eigenen vier Wände dadurch gering. Doch etwas komplexer ist die Rechnung dann doch.

Die Bauzinsen sind eine entscheidende Größe für den Kreditnehmer. Denn egal, ob er eine Baufinanzierung für sein Eigenheim sucht, ein Hypothekendarlehen aufnehmen will oder eine Anschlussfinanzierung braucht:

Je niedriger die Bauzinsen sind, desto geringer sind die Kosten für den Baukredit. Schon kleine Unterschiede bei den Kreditzinsen können sich über die Jahre zu mehreren tausend Euro summieren.

Die lange Laufzeit einer Immobilienfinanzierung ist gleichzeitig aber auch der Knackpunkt. Denn das aktuelle Niveau der Bauzinsen ist nicht in Stein gemeißelt. Die Bauzinsen können niedrig bleiben, genauso gut aber deutlich ansteigen. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung könnten zwischenzeitlich gestiegene Bauzinsen zum echten Problem werden.

Der Kreditnehmer ist deshalb gut beraten, wenn er weiß, was es mit den Bauzinsen auf sich hat. In einem zweiteiligen Ratgeber vermitteln wir Infos über Bauzinsen und deren aktuelle Entwicklung. Dabei ging es in Teil 1 darum, wie Bauzinsen berechnet werden, auf welchem Niveau sie sich aktuell bewegen und wovon die Zinsentwicklungen abhängen. Jetzt, in Teil 2, erklären wir, warum die Höhe der Bauzinsen immer individuell ist und wie die Bauzinsen die Immobilienpreise beeinflussen.

 

Die Zinsunterschiede bei den Banken

Der Rat der EZB hat in seiner jüngsten Sitzung am 8. März 2018 entschieden, dass der Leitzins nach wie vor bei null Prozent bleiben soll. Folglich bleiben auch die Bauzinsen vorerst auf einem niedrigen Niveau. In den vergangenen Monaten sind die Bauzinsen zwar schon leicht gestiegen. Im Durchschnitt erhöhte sich der Satz um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte. Trotzdem sind Baukredite noch immer deutlich günstiger als vor ein paar Jahren.

Der Leitzins und die Entwicklungen auf den Anleihemärkten sind die beiden entscheidenden Faktoren für die Höhe der Bauzinsen. Doch obwohl das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, fallen die Bauzinsen mitunter sehr unterschiedlich aus. Denn eine Bank erhöht die reinen Finanzierungskosten noch um ihre eigene Gewinnmarge.

Wie hoch die Gewinnmarge angesetzt wird, richtet sich nach der Geschäftspolitik und der Kostensituation. Setzt eine Bank Baufinanzierungen strategisch ein, um auf diese Weise neue Kunden zu gewinnen, wird sie ihre Gewinnmarge eher niedrig bemessen. Im Unterschied dazu wird eine Bank, die im Neukundengeschäft andere Bankprodukte als Steckenpferd nutzt, eine höhere Gewinnmarge aufschlagen.

Der Kreditnehmer ist deshalb gut beraten, wenn er sich einen Überblick darüber verschafft, welche Bank aktuell die besten Konditionen bietet. Allerdings haben die allgemeinen Zinstabellen und die 60-Prozent-Kondition aus der Werbung nur bedingt Aussagekraft. Denn zu den Finanzierungskosten und der Gewinnmarge gesellt sich noch der Risikoaufschlag dazu.

 

Die individuellen Bauzinsen

Welche Konditionen eine Bank dem Kreditnehmer für seine Immobilienfinanzierung letztlich anbietet, richtet sich nach dem Ausfall- und dem Verwertungsrisiko.

Bei dieser Beurteilung geht es im Wesentlichen darum, wie wahrscheinlich es ist, dass die Bank das Geld wiederbekommt, wenn der Kreditnehmer den Baukredit nicht mehr bedienen kann. Bevor die Bank ein Finanzierungsangebot macht, überprüft sie deshalb zum einen die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers. Zum anderen schaut sie sich den Wert der Immobilie an.

Die Höhe der angebotenen Bauzinsen hängt dann auch mit dem sogenannten Beleihungsauslauf zusammen. Der Beleihungsauslauf beziffert das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem Immobilienwert. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn der Baukredit maximal 60 Prozent des Immobilienwertes ausmacht. In diesem Zusammenhang ist aber wichtig zu wissen, dass der Wert der Immobilie nicht mit dem Kaufpreis übereinstimmen muss.

Möchte der Kreditnehmer beispielsweise eine teure Eigentumswohnung in der Großstadt kaufen oder ein chices Einfamilienhaus auf dem Land bauen, können der Kaufpreis oder die Baukosten deutlich über dem liegen, was die Bank als Immobilienwert ansetzt.

Insgesamt ist es so: Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher sind auch die Bauzinsen, die die Bank kalkuliert. Zusammen mit der Bewertung des Ausfall- und des Verwertungsrisikos ergibt sich der Risikoaufschlag, der zusammen mit der Gewinnmarge in die Finanzierungskosten einfließt.

 

Der Einfluss der Bauzinsen auf die Immobilienpreise

Bauzinsen wirken sich in zweierlei Hinsicht auf die Preise für Immobilien aus. Ist das Zinsniveau sehr niedrig, gibt es für Sparguthaben beispielsweise auf Tages- und Festgeldkonten ebenfalls kaum Zinsen.

Also suchen Anleger nach Alternativen, die einerseits als sicher gelten und andererseits bessere Renditechancen versprechen. Und dabei fällt die Wahl gerne auf Immobilien. Denn ein Totalverlust ist bei einer Immobilie eher unwahrscheinlich und wenn das Haus oder die Wohnung vermietet wird, hat der Eigentümer regelmäßige Einnahmen. Eine steigende Nachfrage erhöht aber praktisch immer auch den Preis.

Der zweite Punkt ist, dass sehr niedrige Bauzinsen dazu führen, dass sich der Kreditnehmer mehr Haus leisten kann. Denn wenn die Kosten gering sind, kann der Kreditnehmer ein höheres Darlehen aufnehmen, ohne dass sich die monatliche Belastung ändert. Wären die Bauzinsen hingegen hoch, müsste er die Kreditsumme senken, damit er die monatliche Darlehensrate stemmen kann.

Plant der Kreditnehmer einen Immobilienkauf oder einen Hausbau, sollte er deshalb sowohl die Entwicklung der Bauzinsen als auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Sollten die Bauzinsen in näherer Zukunft spürbar steigen, ergeben sich nämlich die gegenteiligen Effekte: Werden klassische Geldanlagen wieder besser verzinst, sinkt die Nachfrage nach einem Investment in Immobilien.

Dadurch sinken auch die Immobilienpreise wieder. Und wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, muss der Kreditnehmer möglicherweise tief in die Tasche greifen. Setzt die Bank den Immobilienwert nämlich niedriger an, erhöht sich der Beleihungsauslauf und damit steigt auch das Risiko für die Bank. Im Ergebnis muss der Kreditnehmer dann eventuell nicht nur höhere Bauzinsen, sondern auch noch einen höheren Risikoaufschlag stemmen.

 

Besser eine lange Zinsbindung wählen

Es war lange Zeit gängige Praxis, die Höhe der Bauzinsen für fünf bis höchstens zehn Jahre festzuschreiben. Bei den aktuell sehr niedrigen Bauzinsen ist das aber keine gute Idee. Denn dass die Zinsen so niedrig bleiben oder sogar weiter sinken, ist eher unwahrscheinlich.

Viel wahrscheinlicher ist, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder kräftig nach oben klettern werden. Deshalb ist der Kreditnehmer gut beraten, wenn er sich für eine deutlich längere Zinsfestschreibung entscheidet.

Für eine Zinsbindung über beispielsweise 15 Jahre wird die Bank zwar einen Aufschlag von ungefähr 0,5 Prozent berechnen. Aber: Angenommen, der Kreditnehmer hatte ein Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen, bei einem Zinssatz von 2 Prozent und mit einer Tilgung von 2,5 Prozent. Dann ist nach zehn Jahren noch immer eine Restschuld von gut 108.000 Euro übrig. Muss er diesen Betrag nun mit einem deutlich höheren Zinssatz zurückzahlen, kann es ganz schön teuer werden.

Und selbst wenn die Bauzinsen wider Erwarten doch sinken sollten, geht der Kreditnehmer letztlich kein Risiko ein. Denn unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist kann er den bestehenden Baukredit nach zehn Jahren kündigen und in eine günstigere Variante umschulden. Das ist in Deutschland gesetzlich so geregelt.

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