Basiswissen zur Sondertilgung bei Baukrediten

Basiswissen zur Sondertilgung bei Baukrediten

Die passende Immobilie ist gefunden und das Budget gut durchgerechnet. Das Einzige, was jetzt noch fehlt, ist die Unterschrift unter den Vertrag für die Baufinanzierung. Ein Begriff, den der Bauherr in diesem Zusammenhang regelmäßig hören wird, ist die Sondertilgung.

Baukredite Sondertilgungen

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung, die der Bauherr zusätzlich zu den vereinbarten Darlehensraten leistet. Und weil sich durch die Extrazahlung die Restschuld verringert, verkürzt sich auch die Laufzeit der Baufinanzierung.

Das wiederum hat zur Folge, dass die Zinslast sinkt. Nur: Ist eine Sondertilgung jederzeit möglich? Ist sie an eine bestimmte Höhe gebunden? Und muss die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, gesondert vereinbart werden?

Hier ist Basiswissen zur Sondertilgung bei Baukrediten!:

 

Eine Sondertilgung wirkt sich auf die Kosten aus

Die gängigste Variante von Baukrediten sind sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei vereinbart der Bauherr eine monatliche Darlehensrate mit dem Baufinanzierer, die während der gesamten Zinsbindung gleich hoch bleibt. Die Rate setzt sich aus einem Anteil für die Zinsen und einem Anteil für die Tilgung zusammen. Am Anfang bezahlt der Bauherr fast nur Zinsen.

Doch im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis. Das liegt daran, dass der Bauherr die Zinsen immer nur für die Restschuld bezahlen muss, die noch besteht. Durch den Tilgungsanteil in der Kreditrate wird die Restschuld aber nach und nach kleiner. Weil sich die Ratenhöhe nicht verändert und sich der Zinsanteil in der Rate verringert, bleibt so ein höherer Anteil für die Tilgung übrig.

Leistet der Bauherr eine Sondertilgung, verstärkt sich dieser Effekt. Denn durch die Sonderzahlung sinkt die Restschuld. Damit muss der Bauherr auch weniger Zinsen bezahlen, die sich ja nach der Höhe der Restschuld berechnen. Eine geringere Restschuld führt außerdem dazu, dass der Bauherr seine Schulden schneller abbezahlt hat.

Die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, bringt auch dann Vorteile mit sich, wenn der Bauherr vorzeitig aus dem Baukredit aussteigen muss oder will. Bei einem Verkauf der Immobilie beispielsweise. Wird der Baukredit vorzeitig beendet, stellt der Baufinanzierer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Diese Entschädigung soll die Zinsen ausgleichen, die dem Baufinanzierer durch den vorzeitigen Ausstieg aus dem Baukredit entgehen.

Wenn der Baufinanzierer die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, muss er nicht nur die Sondertilgungen berücksichtigen, die der Bauherr geleistet hat. Sondern er muss auch die Extrazahlungen einrechnen, die während der Laufzeit möglich gewesen wären. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil am 19. Januar 2016 entschieden (Az. XI ZR 388/14). Für die Praxis heißt das: Hat der Bauherr Sondertilgungsrechte mit seinem Baufinanzierer vereinbart, muss er im Ernstfall eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen als ein Kreditnehmer, der diese Rechte nicht vereinbart hat.

 

Besser tilgen als sparen

Sondertilgungen sind bei fast allen Baufinanzierern möglich. Und die meisten Baufinanzierer räumen die Sondertilgungsrechte inzwischen ohne Aufschlag an. Allerdings unterscheiden sich die Konditionen. So erlauben einige Baufinanzierer, dass der Bauherr beispielsweise einmal pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme als Sondertilgung leisten kann.

Bei anderen Baufinanzierern sind die zulässigen Extrazahlungen im Verlauf der gesamten Zinsbindungsfrist auf maximal 20 Prozent der Kreditsumme begrenzt.

Hat der Bauherr Geld übrig, könnte er es natürlich auch anlegen, beispielsweise auf einem Tages- oder Festgeldkonto. Doch das rechnet sich meist nicht. Denn die Zinsen, die der Bauherr für sein Guthaben bekommt, sind niedriger als die Zinsen, die er für den Baukredit bezahlt. Deshalb profitiert er mehr, wenn er sein Geld einsetzt, um die Schulden zu tilgen. Und je höher der Zinssatz bei der Baufinanzierung ist, desto größer ist die Ersparnis.

 

Erweiterte Tilgungsrechte lohnen sich nicht immer

Nicht alle Baufinanzierer räumen die Sondertilgungsrechte kostenfrei an. Stattdessen berechnen sie dafür einen Aufschlag auf den Zinssatz. Einige Baufinanzierer gewähren die Rechte auf Extrazahlungen bis zu einer gewissen Grenze ohne Zusatzkosten. Möchte der Bauherr diese Rechte erweitern, so dass er zum Beispiel statt fünf zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr zusätzlich abbezahlen kann, wird ein Aufschlag fällig.

Bevor sich der Bauherr erweiterte Sondertilgungsrechte erkauft, sollte er aber genau abwägen. Denn eine Vereinbarung mit Aufschlag macht nur dann Sinn, wenn der Bauherr die Sonderzahlungen auch wirklich regelmäßig und in der geplanten Höhe leisten kann. Andernfalls zahlt er – auf die Laufzeit gesehen – viel Geld für eine Möglichkeit, die er ohnehin nicht nutzt.

Außerdem sollte der Bauherr berücksichtigen, dass er den Baukredit nach zehn Jahren ohnehin kündigen und in diesem Zuge anteilig oder komplett tilgen kann. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dabei nicht fällig, der Bauherr muss nur die Kündigungsfrist von sechs Monaten berücksichtigen. Dieses Kündigungsrecht ist gesetzlich geregelt und muss deshalb nicht gesondert vereinbart werden.

Unterm Strich kann es also die bessere Lösung sein, wenn der Bauherr nur die Sondertilgungsrechte vereinbart, die der Baufinanzierer kostenfrei einräumt. Zusätzliches Geld kann der Bauherr anlegen und im Zuge der Anschlussfinanzierung einfließen lassen. So hat er keine Zusatzkosten und senkt trotzdem die Kreditsumme – und damit auch die Zinsen.

 

Mögliche Sondertilgungen vertraglich festhalten

Einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungsrechte gibt es nicht. Deshalb muss diese Möglichkeit vertraglich vereinbart werden. Der Bauherr sollte seinen Baufinanzierer außerdem gezielt auf Sondertilgungen ansprechen und sich nach den Konditionen erkundigen.

Ratsam kann auch sein, sich Angebote mit und ohne Sondertilgungsrechte erstellen zu lassen und die Kosten zu vergleichen. Und: Bevor der Bauherr den Kreditvertrag unterschreibt, sollte er noch einmal nachprüfen, ob die Sondertilgungsrechte tatsächlich wie vereinbart in den Vertrag aufgenommen wurden.

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Veröffentlicht von

Redaktion

Matthias Kumpertz, 38 Jahre, Finanzberater und Marlene Heuer, 46 Jahre Finanzberaterin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzen, Kapital, Finanzierungen und Banken. Anleitungen, Investments und Finanzpläne für Verbraucher und Investoren.

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