FAQ zum Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück, 1. Teil

FAQ zum Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück, 1. Teil

Ein freistehendes Haus mit einem schönen, großen Garten: Für viele Bauherren ist dieser Wunsch nur schwer realisierbar. Denn die Bank würde die Immobilie zwar finanzieren. Aber zusätzliches Geld für ein Grundstück ist nicht drin. Eine mögliche Lösung könnte dann ein Erbbaugrundstück sein.

In Deutschland sind Baugrundstücke vergleichsweise teuer. Nicht selten kostet der Bauplatz mehr als das Haus, das darauf steht oder gebaut werden soll. Vor allem für junge Familien kann das problematisch sein. Denn die Ersparnisse reichen vielleicht aus, um von der Bank eine solide Baufinanzierung für das Haus zu bekommen.

Doch wenn noch die Kosten für das Baugrundstück dazukommen, wird es zu teuer. An dieser Stelle kann ein altes Rechtsinstrument eine Überlegung wert sein: das Erbbaurecht. Beim Erbbaurecht werden das Grundstück und das Haus vertraglich voneinander getrennt.

Dadurch kann der Traum vom Eigenheim mit großem Garten vielleicht doch noch wahr werden. Nur: Wie funktioniert das Ganze? Welche Vorteile ergeben sich für den Bauherrn? Welche Nachteile hat ein Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück?

Und welche Grundstücke kommen für das Erbbaurecht überhaupt in Frage? In einem zweiteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um den Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück.

Hier ist Teil 1.

 

Erbbaurecht – Was heißt das?

Vereinfacht erklärt, bezeichnet das Erbbaurecht das Recht, sein Haus auf dem Grundstück eines Dritten zu bauen. Der Eigentümer des Grundstücks wird dabei zum sogenannten Erbbaurechtgeber und räumt dem Bauherrn ein, das Grundstück zu nutzen und darauf sein Haus zu errichten.

Das Eigentum am Grundstück verbleibt dabei aber die ganze Zeit über beim Erbbaurechtgeber. Nur werden seine Eigentumsrechte während der Erbbauzeit stark eingeschränkt. Der Bauherr wiederum pachtet das Grundstück als sogenannter Erbbaurechtnehmer. Er kann das Grundstück nutzen und das Haus, das er auf dem Grundstück baut, gehört ihm ganz alleine. Für die Nutzung zahlt er dem Erbaurechtgeber eine Pacht. Deshalb wird umgangssprachlich auch von der Erbpacht gesprochen.

Das Besondere am Erbbaurecht ist also, dass sich das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Haus auf zwei verschiedene Personen verteilen. Diese Möglichkeit gibt es in Deutschland seit gut 100 Jahren. Die rechtlichen Grundlagen dafür schafft das Erbbaurechtsgesetz.

 

Wie läuft das Erbbaurecht in der Praxis ab?

Kauft oder baut der Bauherr ein Haus auf einem Erbbaugrundstück, schließt er mit dem Grundstückseigentümer einen Erbbaurechtsvertrag. Durch diesen Vertrag pachtet der Bauherr das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum. Während der Vertragslaufzeit räumt der Grundstückseigentümer dem Bauherrn das Recht ein, das Grundstück zu nutzen.

Gleichzeitig tritt der Grundstückseigentümer als Erbbaurechtgeber einen Großteil seiner Rechte am Grundstückseigentum an den Bauherrn ab. Im Gegenzug verpflichtet sich der Bauherr als Erbbaurechtnehmer dazu, einen Erbbauzins zu bezahlen.

 

Wie lange läuft ein Erbbaurechtsvertrag?

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz macht keine Vorgaben dazu, wie lange ein Erbbaurechtsvertrag laufen muss oder darf. Grundsätzlich können die beiden Vertragsparteien die Laufzeit also selbst bestimmen. In der Praxis sind aber Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren üblich. Läuft der Vertrag aus, kann er jedoch beliebig oft verlängert oder neu abgeschlossen werden.

 

Was ist der Erbbauzins und wie hoch ist er?

Für die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks muss der Bauherr dem Grundstückseigentümer ein Entgelt bezahlen. Dieses Entgelt nennt sich Erbbauzins. Wie hoch der Erbbauzins ausfällt, hängt vom Wert des Baugrundstücks ab. In der Praxis werden meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes als Bauzins vereinbart. Fällig wird der Bauzins entweder als monatlicher Abschlag oder als Einmalzahlung pro Jahr.

Den vereinbarten Erbbauzins muss der Bauherr während der gesamten Vertragslaufzeit bezahlen. Dabei kann es sein, dass sich die Höhe verändert. Denn in vielen Erbbaurechtsverträgen gibt es eine Klausel, nach der der Erbbauzins in bestimmten Abständen an den sogenannten Verbraucherpreisindex angepasst wird.

Der Verbraucherpreisindex, kurz VPI, wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und berücksichtigt beispielsweise die Inflationsrate. Durch die Möglichkeit, die Höhe des Erbbauzinses anzupassen, wird dem Grundstückseigentümer eine Wertsicherung eingeräumt. Allerdings muss der Grundstückseigentümer keine Anpassungen vornehmen. Und weil die Anpassungen an den VPI gekoppelt sind, bleibt der Erbbauzins insgesamt relativ konstant.

 

Wer steht bei einem Eigenheim auf einem Erbbaugrundstück im Grundbuch?

Für das Erbbaurecht gibt es beim Amtsgericht ein spezielles Erbbau-Grundbuch. Auf dem Blatt dieses Erbbau-Grundbuchs wird der Bauherr als Erbbaurechtnehmer eingetragen und der Eintrag wird notariell beurkundet. Im normalen Grundbuch hingegen bleibt der Grundstückseigentümer als Eigentümer vermerkt.

 

Wer muss beim Erbbaurecht die Grunderwerbssteuer und die sonstigen Abgaben bezahlen?

Als Erbbaurechtnehmer erhält der Bauherr die kompletten Nutzungsmöglichkeiten am Grundstück. Deshalb muss er in aller Regel auch alle einmaligen und wiederkehrenden Lasten übernehmen. Der Bauherr muss somit regelmäßig die Grundsteuer, Gebühren, Beiträge und Abgaben bezahlen und den Verkehrssicherungspflichten nachkommen.

Außerdem ist er für die Absicherung des Gebäudes gegen Schäden wie Brand, Wasser oder Sturm zuständig. Durch die Gebäudeversicherung stellt er sicher, dass am Grundstück keine Schäden entstehen. Die Versicherung ist aber auch in seinem eigenen Interesse, denn das Haus gehört ja ihm.

Die einmaligen Lasten bestehen in erster Linie aus der Grunderwerbssteuer sowie den Erschließungs- und Anliegerkosten. Auch diese Lasten muss prinzipiell der Bauherr tragen. Hat der Grundstückseigentümer die einmaligen Lasten bereits bezahlt, kann er sie sich im Zuge des Erbbaurechtsvertrags vom Bauherrn erstatten lassen.

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