Übersicht: 3 Modelle zur Immobilienfinanzierung

Übersicht: 3 Modelle zur Immobilienfinanzierung

Viele träumen vom Eigenheim. Und in Zeiten, in denen es für Erspartes kaum Zinsen gibt, scheint die eigene Immobilie eine ideale Geldanlage zu sein. Doch bei hohen Darlehenssummen, Laufzeiten über mehrere Jahrzehnte und einer ungewissen Zinsentwicklung sollte die Finanzierung gut durchdacht sein.

Um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, wird meist ein sechsstelliger Darlehensbetrag benötigt. Aber weil längst nicht jeder angehende Eigenheimbesitzer ideale Voraussetzungen mitbringt, werden die unterschiedlichsten Finanzierungsvarianten konstruiert.

Doch der Darlehensnehmer sollte sich weder von niedrigen Zinsen noch von falschen Versprechen blenden lassen. Stattdessen sollte er sein Vorhaben genau durchrechnen. Und er sollte sich nicht auf exotische Finanzierungsprodukte einlassen, sondern lieber bei den bewährten Klassikern bleiben.

Die drei gängigsten Modelle zur Immobilienfinanzierung
stellt die folgende Übersicht vor:

 

Modell 1: das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die einfachste Variante der Immobilienfinanzierung. Hierbei wird für einen bestimmten Zeitraum ein fester Sollzinssatz vereinbart. Die monatliche Darlehensrate setzt sich aus diesem Sollzins und einem Tilgungsanteil zusammen. Für die Höhe der Tilgung wird ebenfalls ein bestimmter Satz festgelegt.

Anfangs ist der Zinsanteil der Darlehensrate deutlich höher. Durch die kontinuierliche Tilgung reduziert sich aber allmählich die Restschuld. Und weil die Zinsen immer nur für die noch vorhandene Restschuld bezahlt werden müssen, der Tilgungssatz aber gleich bleibt, reduziert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen und das Darlehen noch nicht zurückgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Auch hierbei wird wieder ein Sollzinssatz festgeschrieben. Dabei orientiert sich der Sollzins immer am aktuellen Marktzins. Ist das Zinsniveau zwischenzeitlich gestiegen, heißt das für den Darlehensnehmer, dass höhere Kosten auf ihn zukommen.

Finanzierungsangebote mit einem günstigen Zinssatz und einem niedrigen Tilgungssatz erwecken den Eindruck, dass sich jeder den Traum vom Eigenheim erfüllen kann. Beläuft sich die Baufinanzierung beispielsweise auf 100.000 Euro, wird der Sollzins für zehn Jahre auf 1,4 Prozent festgeschrieben und wird eine anfängliche Tilgung von einem Prozent vereinbart, liegt die monatliche Darlehensrate nämlich bei gerade einmal 200 Euro.

Bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent müsste der Darlehensnehmer eine Rate von 283,33 Euro bezahlen. Der Haken an der Sache ist aber, dass der Immobiliennehmer bei einer einprozentigen Tilgung nach zehn Jahren gerade einmal elf Prozent des Darlehens getilgt hat. Bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung sind nach zehn Jahren immerhin 22 Prozent des Darlehens zurückgezahlt. In beiden Fällen sind aber noch jede Menge Schulden übrig. Und wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit wieder auf fünf Prozent hochgeklettert ist, erhöht sich die Darlehensrate plötzlich auf 500 Euro.

Daher gilt folgender Tipp: Um zu verhindern, dass die Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einer finanziellen Belastung wird, die der Darlehensnehmer kaum schultern kann, sollte er eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent und eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Die Zinsen werden bei einer langen Zinsbindung zwar etwas höher.

Aber dafür hat der Darlehensnehmer auch eine längere Planungssicherheit. Ratsam ist außerdem, Sondertilgungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Sollte der Darlehensnehmer Geld übrig haben, kann er das dann nutzen, um die Restschuld zu reduzieren.

 

Modell 2: das endfällige Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen schließt der Darlehensnehmer zwei Verträge ab, nämlich zum einen den Darlehensvertrag und zum anderen einen Sparvertrag. Während der Laufzeit bezahlt der Darlehensnehmer eine monatliche Rate. Diese Rate ist eine Sparrate, die in den Sparvertrag fließt und mit der ein Guthaben aufgebaut wird.

Als Sparvertrag kommt beispielsweise eine Lebensversicherung, ein Investmentfonds oder ein Aktiensparvertrag in Frage. Am Darlehen ändert sich nichts, es bleibt so stehen, wie es ist. Ist die Laufzeit des Sparvertrags beendet, wird das angesparte Guthaben verwendet, um das Darlehen durch eine Einmalzahlung zu tilgen.

Reicht das Geld aus dem Sparvertrag für die Tilgung aber nicht aus, muss der Darlehensnehmer die Differenz entweder aus eigenen Mitteln aufbringen oder einen neuen Darlehensvertrag abschließen.

Hier gilt folgender Tipp: Endfällige Darlehen sind in aller Regel teurer als Annuitätendarlehen. Denn um die benötigte Darlehenssumme in 20 oder 30 Jahren anzusparen, sind entsprechend hohe Monatsbeiträge notwendig. In der aktuellen Niedrigzinsphase fällt die Guthabenverzinsung sehr mager aus und je nach Anlageform können weitere Risiken dazukommen.

Probleme kann es außerdem auch dann geben, wenn der Darlehensnehmer die Immobilie vorzeitig verkaufen möchte oder muss. Von den Schulden ist bis zur Fälligkeit des Darlehens nämlich noch nicht ein einziger Euro getilgt. Insgesamt sind endfällige Darlehen deshalb mit Vorsicht zu genießen.

 

Modell 3: die Bausparsofortfinanzierung

Beim klassischen Bausparen wird zunächst eine bestimmte Mindestsumme angespart. Ist das Mindestguthaben erreicht, kann der Bausparer nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen nutzen. Eine Bausparsofortfinanzierung läuft anders. Hier bekommt der Darlehensnehmer sofort ein zinsgünstiges Darlehen und zahlt danach in einen Bausparvertrag ein. Dabei gibt es die Bausparsofortfinanzierung in drei Varianten:

  • Bei der ersten Variante schließt der Darlehensnehmer einen Bausparvertrag ab. Zusätzlich dazu nimmt er ein Darlehen auf. Mit diesem Darlehen wird der Bausparvertrag vorfinanziert. Der Darlehensnehmer bezahlt nun die Zinsen für das Darlehen und Sparraten für den Bausparvertrag. Nach der Zuteilung werden schließlich das Guthaben aus dem Bausparvertrag und das Bauspardarlehen verwendet, um das vorfinanzierte Darlehen zu tilgen.

 

  • Bei der zweiten Variante nimmt der Darlehensnehmer eine höhere Darlehenssumme auf, als er eigentlich braucht. Die Differenz fließt als Guthaben in einen Bausparvertrag. Bis zur Zuteilung zahlt der Darlehensnehmer monatlich eine kleine Sparrate in den Bausparvertrag ein. Das Guthaben aus dem Bausparvertrag wird dann verwendet, um das Darlehen zu tilgen. Dabei ist die monatliche Gesamtrate so angelegt, dass sie bis zur vollständigen Tilgung gleich bleibt. Aus diesem Grund wird diese Variante auch als Konstantmodell bezeichnet.

 

  • Die dritte Variante verbindet ein Darlehen mit mehreren Bausparverträgen. Der Darlehensnehmer bespart die Bausparverträge mit Monatsraten in unterschiedlichen Höhen. Dadurch werden die Bausparverträge zu verschiedenen Zeitpunkten zuteilungsreif, wobei der jeweils zugeteilte Bausparvertrag einen Teil des Darlehens tilgt.

 

  • Insgesamt sind die Finanzierungsmodelle recht komplex und Vergleiche mit anderen Finanzierungsvarianten schwierig. Hinzu kommt, dass die Zinsen meist nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Dadurch kann sich die monatliche Belastung ändern.

Fazit

Niedrige Zinsen bedeuten nicht automatisch, dass eine Immobilie locker zu finanzieren ist. Denn bei sechsstelligen Darlehenssummen laufen die Verträge über mehrere Jahrzehnte und niemand kann heute mit Sicherheit vorhersagen, wie sich das Zinsniveau in den kommenden Jahren entwickeln wird.

Wichtig ist deshalb, dass der Darlehensnehmer seine finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzt. Zudem darf er nicht vergessen, dass die Darlehensrate nicht der einzige Kostenfaktor ist, der beim Eigenheim geschultert werden muss. Was die Finanzierung selbst angeht, gilt:

Je einfacher das Finanzierungsmodell ist, desto besser. Wenn der Darlehensnehmer die Finanzierung nicht nachvollziehen kann, kann er auch ihre finanziellen Folgen nicht beurteilen. Deshalb fährt der Immobilienkäufer mit dem guten, alten Annuitätendarlehen meist am besten.

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