Kaufen oder mieten – wann sich was lohnt
Wirtschafts- und Finanzkrisen auf der einen Seite und absolute Niedrigzinsen auf der anderen Seite lassen immer mehr Menschen über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Schließlich scheint der Zeitpunkt, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, ideal. Doch ist es wirklich besser zu kaufen, statt zu mieten?
“Kaufen ist besser als mieten!“ – Wer sich im Bekanntenkreis und in den Medien umhört, wird fast immer diese Antwort zu hören bekommen. Doch gerade beim Thema Geld gibt es nur äußerst selten einfache und allgemeingültige Wahrheiten.
Denn bei der Beurteilung, ob jemand eher von einem Immobilienkauf oder einem Wohnen zur Miete profitiert, spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Einige davon lassen sich in Zahlen ausdrücken und berechnen, andere sind Spekulation und wieder andere sind persönliche Kriterien.
Hinzu kommt, dass es nicht ausreicht, nur die aktuelle Situation zu betrachten. Vielmehr ist ein wirklicher Vergleich erst langfristig möglich.
Inhalt
Kaufen oder mieten – eine Frage des Typs und der Lebensplanung
Bevor es an die Finanzierung geht, sollte zunächst einmal überlegt werden, in welcher Rolle sich der Interessierte in den kommenden Jahrzehnten eher sieht. Der Eigentümer wird damit argumentieren, dass er mit jeder Darlehensrate etwas für seinen Vermögensaufbau tut.
Außerdem ist er Herr im eigenen Haus. Er kann also machen, was er möchte, ohne auf die Zustimmung eines Vermieters angewiesen zu sein. Der Mieter wird dagegenhalten, dass er lediglich die Miete zahlen muss. Um alles Weitere kümmert sich der Vermieter. Dies gilt auch und insbesondere für die Instandhaltung, notwendige Reparaturen und aufgetretene Schäden. Zudem ist der Mieter flexibler.
Denn wenn es der Beruf oder die privaten Umstände erfordern, kann er einfach den Mietvertrag kündigen und umziehen. Und der Mieter überweist zwar jeden Monat Geld an den Vermieter, das dadurch weg ist. Aber dafür muss er auch nicht jahrzehntelang eine Baufinanzierung bedienen.
Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten ist somit einerseits eine Frage des Typs und sollte andererseits die weitere Lebensplanung immer mit einschließen.
Kaufen oder Mieten – kein Vergleich zwischen Miete und Darlehensrate
Mieter, die über einen Immobilienkauf nachdenken, vergleichen gerne ihre derzeitige Miete mit der voraussichtlichen Darlehensrate. Die Überlegung dahinter ist, dass sich der Immobilienkauf lohnt und die Baufinanzierung gut zu stemmen sein wird, wenn die Darlehensrate ungefähr genauso hoch ausfällt wie die bisherige Miete.
Diese muss schließlich auch bezahlt werden und ob das Geld an den Vermieter oder die Bank überwiesen wird, macht letztlich keinen Unterschied. Eine solche Überlegung greift allerdings zu kurz, denn sie berücksichtigt nur den Moment. Eine Baufinanzierung hat in aller Regel eine Laufzeit von vielen Jahren, meist sogar mehreren Jahrzehnten.
In dieser Zeit verändern sich die Mieten, die Kaufpreise für Immobilien und die Zinsen für Baudarlehen. Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, hängt deshalb immer auch von den künftigen Entwicklungen ab.
Vor allem die sehr niedrigen Zinsen haben die Nachfrage nach Immobilien deutlich steigen lassen. Vorteilhaft ist diese Entwicklung hauptsächlich für Banken, Makler, Bauträger, Immobilienverkäufer und andere, die mit Immobilien ihr Geld verdienen. Für Immobilienkäufer hingegen ist die gestiegene Nachfrage ein Nachteil.
Denn eine höhere Nachfrage lässt die Immobilienpreise in die Höhe klettern. Folglich brauchen Immobilienkäufer höhere Darlehen und müssen damit rechnen, dass die Zinsen irgendwann ebenfalls wieder steigen. Dadurch wird das Baudarlehen am Ende noch teurer.
Auf lange Sicht gesehen, können hohe Immobilienpreise und teurere Baukredite zu einer rückläufigen Nachfrage führen. Dadurch sinkt dann auch der Wert der Immobilie. Gleichzeitig entwickeln sich bei einem Zinstief die Immobilienpreise und die Mieten auseinander. Weil viele Mieter die günstigen Zinsen für ein Eigenheim nutzen, sinkt die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Deshalb steigen die Immobilienpreise schneller als die Mieten. Um diese Entwicklungen besser einkalkulieren zu können, sollten nicht die Miete und die Darlehensrate, sondern die Miete und der Immobilienkaufpreis miteinander verglichen werden.
Kaufen oder mieten – das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zählt
Um abzuschätzen, ob der Interessent in seiner Wunschgegend mit einer Immobilie oder einer Mietwohnung besser fährt, sollte er das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ausrechnen. Wichtig dabei ist aber, dass er vergleichbare Objekte zugrunde legt.
Die beiden Häuser oder Wohnungen sollten also gleich alt sein, die gleiche Wohnfläche haben, eine vergleichbare Ausstattung aufweisen und sich in einer ähnlichen Lage befinden.
Zudem braucht der Interessent die aktuelle Kaltmiete, die er als Mieter für das Haus oder die Wohnung bezahlen müsste. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wird dann berechnet, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahreskaltmiete geteilt wird.
Dazu ein Beispiel:
Eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern soll 210.000 Euro kosten. Bei einer nahezu identischen Mietwohnung werden pro Quadratmeter Wohnfläche 8,75 Euro fällig. Daraus ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von 875 Euro, die Jahreskaltmiete liegt bei 10.500 Euro (875 Euro x 12).
Wenn nun das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete berechnet wird, ergibt sich der Faktor 20, denn:
210.000 Euro : 10.500 Euro = 20
Als Faustregel für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis gilt: Bis zum Faktor 20 ist der Kaufpreis verglichen mit der Miete günstig. Liegt der Faktor höher als 25, ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete recht hoch.
Die Grundlage für die Faustformel bildet die Rolle, die das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete für Kapitalanleger spielt. Wenn ein Kapitalanleger eine Immobilie kauft, ist für ihn wichtig, welche Rendite er damit erzielen kann. Das Kaupreis-Miete-Verhältnis entspricht in diesem Zusammenhang dem Kehrwert der Mietrendite vor Abzug der Kosten.
Liegt der Faktor bei 20, heißt das für den Anleger, dass seine Bruttomietrendite 5 Prozent beträgt. Bei einem Faktor von 25 liegt die Bruttomietrendite nur noch bei 4 Prozent. Davon muss der Kapitalanleger aber noch die Kosten für den Immobilienkauf, die Instandhaltung und die Verwaltung des Mietobjekts abziehen.
Je höher der Faktor ist, desto weniger lohnt sich das Investment folglich für den Anleger. Ähnliche Überlegungen sollte auch der potenzielle Immobilienkäufer anstellen. Denn bei einem hohen Faktor ist der Kaufpreis tendenziell zu hoch angesetzt.
Kaufen oder mieten – mal gewinnt der Käufer, mal der Mieter
Natürlich kann niemand die Zukunft vorhersagen. Aber es zeichnet sich schon heute ab, wie sich beispielsweise die Bevölkerung verändern wird. Die Menschen werden immer älter, es gibt zunehmend Single-Haushalte und aus Umwelt- oder Kostengründen wird immer öfter auf ein eigenes Auto verzichtet.
Folglich wird der Bedarf an kleineren Wohneinheiten in Städten steigen, während es in 20, 30 Jahren schwierig werden kann, ein großes Anwesen auf dem Land zu verkaufen. Daneben können die Lebensumstände dem Eigentümer schnell einen Strich durch die Rechnung machen. Arbeitslosigkeit, eine Erkrankung oder die Trennung vom Partner sind häufige Gründe dafür, dass die Baufinanzierung nicht mehr gestemmt werden kann und die Immobilie verkauft werden muss.
Für den Eigentümer ist dies meist ein Verlustgeschäft, denn in den ersten Jahren der Baufinanzierung hat er nur wenig von den Schulden getilgt und bei einem kurzfristigen Verkauf lässt sich selten ein guter Preis erzielen. Hält der Eigentümer hingegen durch, kann er im Alter mietfrei wohnen. Der Mieter hingegen muss den Großteil seiner Rente fürs Wohnen ausgeben.
Ob der Käufer oder Mieter im Vorteil ist, hängt davon ab, welcher Zeitpunkt betrachtet wird:
- Zu Beginn ist der Mieter im Vorteil. Denn der Käufer muss seine Ersparnisse für die Finanzierung der Kaufnebenkosten aufwenden und als Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen lassen. Der Mieter hingegen kann seine Ersparnisse anlegen, um so langfristig ein Vermögen aufzubauen.
- In den kommenden Jahrzehnten hängt es von den Entwicklungen der Miethöhen, der Immobilienpreise und der Zinsen ab, wer die Nase vorn hat. Steigen die Immobilienpreise und die Mieten, während die Zinsen niedrig bleiben, ist der Käufer im Vorteil. Denn sein Vermögen wächst und im Alter kann er mietfrei wohnen. Der Mieter hingegen erzielt wegen der niedrigen Zinsen durch seine Geldanlagen keine nennenswerte Rendite.
- Folglich muss er auf sein Guthaben zurückgreifen, um seinen Lebensabend zu finanzieren. Doch wenn die Mieten nicht weiter steigen, die Immobilienpreise sinken und die Zinsen angehoben werden, bleibt der Mieter lange Zeit im Vorteil. Mitunter bleibt der Mieter sogar der Sieger. Nämlich dann, wenn seine Miete günstig ist und er sein Geld so clever angelegt hat, dass er ein ordentliches Finanzpolster aufgebaut hat, während der Käufer einen überzogenen Preis bezahlt hat und jetzt einen deutlichen Wertverlust verzeichnen muss.
Kaufen oder mieten – wann sich was lohnt
Eine pauschale Aussage dazu, welcher Weg der bessere ist, ist nicht möglich. Denn es gibt zu viele Faktoren, die eine Rolle spielen und im Einzelfall berücksichtigt werden müssen. Aber es gibt ein paar grundlegende Punkte, die die Entscheidung erleichtern können:
| Kaufen lohnt sich, wenn der Käufer … | Mieten lohnt sich, wenn der Mieter … |
| dauerhaft an einem Ort leben möchte. | örtlich flexibel bleiben will oder muss. |
| die finanzielle Belastung sicher stemmen kann. | finanziell auf eher wackeligen Beinen steht oder keine Schulden haben will. |
| bereit ist, sich um sein Eigenheim zu kümmern und die notwendigen Investitionen zu tätigen. | die Wohnung lediglich nutzen will und unerwartete Ausgaben scheut. |
| ein Objekt zu einem vernünftigen Preis gefunden hat. | eine günstige Mietwohnung gefunden hat oder für eine Immobilie zu viel bezahlen müsste. |
| die Immobilie als Altersvorsorge nutzt und das Risiko eines Wertverlustes in Kauf nimmt. | sein Kapital anlegen und nicht nur in einem Sachwert binden will. |
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Thema: Kaufen oder mieten – wann sich was lohnt
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