Zinsbindungs-Simulator: 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre vergleichen
Wie lange sollte man sich den heutigen Zinssatz sichern und wann wird eine längere Zinsbindung trotz höherer Anfangskosten zur besseren Entscheidung? Genau diese Frage lässt sich kaum mit einem einzigen Blick auf den Sollzins beantworten. Entscheidend sind auch Monatsrate, Tilgung, Restschuld und vor allem der Zinssatz, zu dem später weiterfinanziert werden müsste.
Der Zinsbindungs-Simulator macht diese Zusammenhänge sichtbar und vergleicht 5, 10, 15, 20 und 30 Jahre unter verschiedenen Anschlusszins-Szenarien. So erkennen Sie nicht nur, welche Variante heute günstiger wirkt, sondern auch, ab welchem zukünftigen Zinssatz sich der Kostenvorteil verschieben kann. Das schafft mehr Klarheit für eine Entscheidung, die über viele Jahre finanzielle Sicherheit und Flexibilität prägen kann:
Baufinanzierung mit Anschlusszins und Break-even vergleichen
Welche Zinsbindung passt unter verschiedenen Zinsszenarien?
Ein niedriger Sollzins ist nicht automatisch die günstigste Finanzierung. Bei einer kürzeren Zinsbindung kann die anfängliche Monatsrate niedriger sein, gleichzeitig bleibt aber früher eine höhere Restschuld übrig, die zu einem unbekannten Anschlusszins weiterfinanziert werden muss.
Dieser Simulator vergleicht deshalb Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20 und 30 Jahren nicht nur anhand des heutigen Sollzinses. Er berechnet Monatsrate, Zinszahlungen, Tilgung und Restschuld und simuliert anschließend Anschlusszinsen von 2 bis 7 Prozent. Zusätzlich wird ermittelt, bei welchem Anschlusszins sich der Kostenvorteil zwischen zwei Zinsbindungen rechnerisch umkehrt.
Was der Zinsbindungs-Simulator zusätzlich sichtbar macht
- Fünf Zinsbindungen direkt vergleichen Hinterlegen Sie unterschiedliche Sollzinsen für 5, 10, 15, 20 und 30 Jahre und vergleichen Sie die daraus entstehenden Monatsraten und Restschulden.
- Anschlusszins-Matrix von 2 bis 7 Prozent Statt nur einen zukünftigen Zinssatz anzunehmen, zeigt die Szenariomatrix mehrere Anschlusszins-Niveaus gleichzeitig.
- Break-even-Anschlusszins berechnen Der Simulator sucht den Zinssatz, ab dem die zunächst teurere längere Zinsbindung unter den gewählten Annahmen insgesamt günstiger wird.
- Restschuld- und Zinsänderungsrisiko erkennen Neben der Restschuldquote wird gezeigt, welche zusätzliche monatliche Zinsbelastung beispielsweise zwei Prozentpunkte mehr Anschlusszins auf die verbleibende Restschuld bedeuten würden.
- Finanzierung bis zur Volltilgung betrachten Die Analyse endet nicht automatisch mit dem Ablauf der ersten Zinsbindung. Auch die anschließende Rückzahlungsphase wird in die Modellrechnung einbezogen.
So verwenden Sie den Vergleich
- Darlehen und Tilgung festlegen Tragen Sie Darlehensbetrag, anfängliche Tilgung und gegebenenfalls eine jährliche Sondertilgung ein.
- Sollzinsen der Zinsbindungen eintragen Verwenden Sie möglichst die tatsächlichen Sollzinsen Ihrer Angebote. Die vorausgefüllten Werte dienen nur als Rechenbeispiel.
- Anschlussfinanzierung simulieren Wählen Sie, ob nach Ende der ersten Zinsbindung die bisherige Monatsrate beibehalten oder mit einem neuen Tilgungssatz weitergerechnet werden soll.
- Matrix und Break-even vergleichen Prüfen Sie anschließend nicht nur ein Zinsszenario, sondern auch, bei welchem zukünftigen Anschlusszins sich die Rangfolge der Zinsbindungen verändert.
Beispielauswertung für ein Darlehen von 300.000 €
Vergleich der Zinsbindungen
Die Beispielwerte verwenden 2 Prozent anfängliche Tilgung, keine Sondertilgung und die oben eingetragenen Beispielzinsen.
Rate, Zinsen, Tilgung und Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung
| Zinsbindung | Sollzins | Monatsrate | Gezahlte Zinsen | Getilgt | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,20 % | 1.300 € | 45.514 € | 32.486 € | 267.514 € |
| 10 Jahre | 3,30 % | 1.325 € | 88.029 € | 70.971 € | 229.029 € |
| 15 Jahre | 3,45 % | 1.362,50 € | 127.583 € | 117.667 € | 182.333 € |
| 20 Jahre | 3,65 % | 1.412,50 € | 162.652 € | 176.348 € | 123.652 € |
| 30 Jahre | 3,85 % | 1.462,50 € | 190.040 € | 300.000 € | 0 € |
Im 30-Jahres-Beispiel wäre das Darlehen aufgrund der gewählten Annuität bereits nach ungefähr 28 Jahren vollständig getilgt. Deshalb verbleibt trotz einer ursprünglich längeren Zinsbindung keine Restschuld.
Wie groß ist die Restschuld beim nächsten Zinsentscheid?
Ein längerer Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung reduziert in diesem Beispiel die Restschuld deutlich. Statt einer pauschalen Risikoampel zeigt der Simulator konkrete Werte.
Nach 5 Jahren
Restschuldquote:
Zinsänderung +2 Prozentpunkte: rund zusätzliche monatliche Zinsbelastung auf die damalige Restschuld.
Nach 10 Jahren
Restschuldquote:
Zinsänderung +2 Prozentpunkte: rund zusätzliche monatliche Zinsbelastung auf die damalige Restschuld.
Nach 15 Jahren
Restschuldquote:
Zinsänderung +2 Prozentpunkte: rund zusätzliche monatliche Zinsbelastung auf die damalige Restschuld.
Nach 20 Jahren
Restschuldquote:
Zinsänderung +2 Prozentpunkte: rund zusätzliche monatliche Zinsbelastung auf die damalige Restschuld.
30-Jahres-Variante im Beispiel
Restschuldquote:
Das Beispieldarlehen wäre bereits vor Ablauf der 30 Jahre vollständig getilgt. Eine Anschlussfinanzierung wäre damit nicht erforderlich.
Detailvergleich bei 4 % Anschlusszins
Für diese Beispielauswertung wird nach dem Ende der jeweiligen Zinsbindung die bisherige Monatsrate beibehalten. Dadurch verändert sich je nach Anschlusszins die verbleibende Rückzahlungsdauer.
| Zinsbindung | Restschuld | Restlaufzeit danach | Gesamtzinsen | Gesamtzahlungen |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 267.514 € | ca. 29,1 Jahre | 230.430 € | 530.430 € |
| 10 Jahre | 229.029 € | ca. 21,5 Jahre | 200.796 € | 500.796 € |
| 15 Jahre | 182.333 € | ca. 14,8 Jahre | 187.113 € | 487.113 € |
| 20 Jahre | 123.652 € | ca. 8,7 Jahre | 185.453 € | 485.453 € |
| 30 Jahre | 0 € | Keine Anschlussfinanzierung | 190.040 € | 490.040 € |
Dieses Ergebnis gilt ausschließlich für die eingetragenen Beispielzinsen, die gewählte Tilgung, den angenommenen Anschlusszins und die Strategie, die Monatsrate nach Ablauf der Zinsbindung beizubehalten.
Anschlusszins-Matrix von 2 bis 7 Prozent
Die Matrix zeigt für die Beispielwerte die gesamten Zinszahlungen bis zur vollständigen Rückzahlung. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung bleibt dabei die ursprüngliche Monatsrate bestehen.
| Anschlusszins | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 % | 105.900 € | 129.400 € | 151.700 € | 172.800 € | 190.000 € |
| 3 % | 154.200 € | 159.300 € | 167.500 € | 178.700 € | 190.000 € |
| 4 % | 230.400 € | 200.800 € | 187.100 € | 185.500 € | 190.000 € |
| 5 % | 387.000 € | 264.900 € | 212.500 € | 193.100 € | 190.000 € |
| 6 % | Rate reicht nicht zur laufenden Tilgung | 389.500 € | 247.400 € | 202.100 € | 190.000 € |
| 7 % | Rate reicht nicht zur laufenden Tilgung | Rate reicht nicht zur laufenden Tilgung | 300.600 € | 212.600 € | 190.000 € |
Break-even: Ab welchem Anschlusszins kippt der Kostenvorteil?
Der Break-even ist der modellhafte Anschlusszins, bei dem zwei verglichene Zinsbindungen bis zur Volltilgung ungefähr dieselben Gesamtzahlungen verursachen. Unterhalb oder oberhalb dieses Punktes kann sich die günstigere Variante ändern.
Oberhalb dieses Wertes wird die 10-Jahres-Variante unter den Beispielannahmen rechnerisch günstiger.
Oberhalb dieses Wertes wird die 15-Jahres-Variante unter den Beispielannahmen rechnerisch günstiger.
Oberhalb dieses Wertes wird die 20-Jahres-Variante unter den Beispielannahmen rechnerisch günstiger.
Oberhalb dieses Wertes wird die 30-Jahres-Variante unter den Beispielannahmen rechnerisch günstiger.
So rechnet der Zinsbindungs-Simulator
Die Berechnung erfolgt monatlich. Dadurch lassen sich Zinsanteil, Tilgungsanteil und verbleibende Restschuld für jede Zinsbindung separat fortschreiben.
- Monatsrate während der ersten Zinsbindung
- Für die Beispielberechnung wird die anfängliche Annuität aus Darlehensbetrag, gebundenem Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz gebildet. Weil die fünf Sollzinsen unterschiedlich sein können, unterscheiden sich auch die Monatsraten.
- Zinsanteil
- In jedem Berechnungsmonat werden die Zinsen auf die noch vorhandene Restschuld berechnet. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil der Rate ab.
- Tilgungsanteil
- Die Differenz zwischen Monatsrate und monatlichem Zinsbetrag reduziert die Restschuld. Eine eingetragene Sondertilgung wird zusätzlich berücksichtigt.
- Restschuld
- Der Betrag, der nach dem Ende der jeweiligen Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt ist und gegebenenfalls weiterfinanziert werden muss.
- Anschlussfinanzierung bei gleicher Rate
- Die bisherige Monatsrate bleibt unverändert. Steigt der Anschlusszins, fließt ein größerer Teil dieser Rate in Zinsen und die Rückzahlung dauert entsprechend länger.
- Anschlussfinanzierung mit neuem Tilgungssatz
- Alternativ kann die Anschlussrate aus Restschuld, angenommenem Anschlusszins und einem neuen anfänglichen Tilgungssatz berechnet werden.
- Break-even-Anschlusszins
- Der Simulator verändert den angenommenen Anschlusszins rechnerisch so lange, bis die Gesamtzahlungen zweier Zinsbindungsvarianten möglichst nahe beieinanderliegen. Dieser Wert ist keine Zinsprognose.
- Zinsänderungsbelastung
- Das zusätzliche Zinsrisiko wird unter anderem dadurch veranschaulicht, wie stark sich zwei zusätzliche Prozentpunkte Zins auf die am Ende der Zinsbindung vorhandene Restschuld auswirken würden.
Beispiel: Warum der niedrigste Anfangszins nicht automatisch gewinnt
Bei 300.000 Euro Darlehen, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und einem Sollzins von 3,20 Prozent ergibt sich für die fünfjährige Zinsbindung im Beispiel eine anfängliche Monatsrate von 1.300 Euro. Nach fünf Jahren verbleiben jedoch noch rund 267.514 Euro Restschuld.
Bei der 20-jährigen Variante liegt der Beispielzins mit 3,65 Prozent höher und die Monatsrate beträgt rund 1.412,50 Euro. Dafür ist die Restschuld nach 20 Jahren auf ungefähr 123.652 Euro gesunken.
Bei einem angenommenen Anschlusszins von 4 Prozent und gleichbleibender Monatsrate ergeben sich unter diesen Beispielannahmen bis zur Volltilgung rund 530.430 Euro Gesamtzahlungen für die fünfjährige und rund 485.453 Euro für die 20-jährige Variante.
Das bedeutet nicht, dass 20 Jahre grundsätzlich besser sind. Sinkt der spätere Anschlusszins stark, kann eine kürzere Zinsbindung günstiger sein. Genau deshalb berechnet der Simulator zusätzlich die Break-even-Punkte statt nur ein einzelnes Zinsszenario zu zeigen.
Worauf Sie beim Vergleich besonders achten sollten
Monatsrate und Gesamtkosten sind zwei verschiedene Fragen
Eine niedrigere Monatsrate kann kurzfristig attraktiv wirken, während eine höhere Restschuld das spätere Zinsänderungsrisiko erhöht. Beide Größen sollten deshalb gemeinsam betrachtet werden.
Eine längere Zinsbindung hat einen Preis
Für längere Planungssicherheit kann der anfängliche Sollzins höher ausfallen. Ob sich dieser Aufpreis rechnerisch lohnt, hängt insbesondere von Restschuld und zukünftigem Anschlusszins ab.
Der Break-even ist keine Zinsprognose
Ein berechneter Break-even von beispielsweise 4 Prozent bedeutet nicht, dass dieser Zinssatz später tatsächlich eintreten wird. Er zeigt lediglich, bei welchem Zinssatz sich unter den eingegebenen Annahmen das rechnerische Verhältnis zweier Varianten verändert.
Sehr hohe Anschlusszinsen können die bisherige Rate überfordern
Reicht eine unveränderte Rate nicht einmal mehr aus, um die laufenden Zinsen auf die Restschuld zu decken, kann das Modell keine fortlaufende Tilgung berechnen. Diese Situation wird ausdrücklich angezeigt statt mit einem unrealistischen Ergebnis fortzurechnen.
Grenzen des Zinsbindungs-Vergleichs
Der Rechner arbeitet mit Modellannahmen. Künftige Anschlusszinsen sind unbekannt und lassen sich nicht zuverlässig vorhersagen. Auch zukünftige Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, Vertragsänderungen oder eine vorzeitige Ablösung können die tatsächlichen Kosten verändern.
Nicht berücksichtigt werden ohne gesonderte Eingabe beispielsweise individuelle Gebühren, Förderdarlehen, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen oder unterschiedliche Sondertilgungsrechte einzelner Angebote.
Der Simulator dient deshalb zur Szenarioanalyse und zum strukturierten Vergleich. Er stellt weder ein Kreditangebot noch eine Prognose zukünftiger Bauzinsen oder eine individuelle Finanzberatung dar.
Datenschutz bei der Berechnung
Die Berechnung ist für eine lokale Verarbeitung direkt im Browser vorgesehen. Es werden keine externen Rechendienste oder Programmbibliotheken benötigt und für die eigentliche Berechnung müssen keine Finanzierungsdaten an einen externen Dienst übertragen werden.
Für den Vergleich sind weder Name noch Adresse, Vertragsnummer, Bankverbindung oder andere personenbezogene Angaben erforderlich.
Häufige Fragen zum Zinsbindungs-Simulator
Was bedeutet Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins eines Darlehens festgeschrieben ist. Nach ihrem Ablauf kann bei verbleibender Restschuld eine Anschlussfinanzierung notwendig werden.
Ist eine längere Zinsbindung immer sicherer?
Eine längere Zinsbindung reduziert grundsätzlich den Zeitraum, in dem eine Restschuld einem neuen Zinssatz ausgesetzt wird. Gleichzeitig kann der anfängliche Sollzins einer längeren Bindung höher sein. Der Simulator stellt diesen Aufpreis dem späteren Zinsänderungsrisiko gegenüber.
Was zeigt der Break-even-Anschlusszins?
Er zeigt den rechnerischen Zinssatz, bei dem zwei ausgewählte Zinsbindungsvarianten unter den verwendeten Annahmen ungefähr dieselben Gesamtzahlungen verursachen. Oberhalb oder unterhalb dieses Wertes kann sich die günstigere Variante ändern.
Warum werden Anschlusszinsen von 2 bis 7 Prozent verglichen?
Die Bandbreite dient als Szenarioanalyse. Sie soll zeigen, wie empfindlich unterschiedliche Zinsbindungen auf verschiedene zukünftige Zinsniveaus reagieren. Die Werte stellen keine Prognose dar und können individuell durch die Detailberechnung ergänzt werden.
Warum kann eine unveränderte Rate irgendwann nicht mehr ausreichen?
Ist der monatliche Zins auf die verbliebene Restschuld höher als die bisherige Monatsrate, würde die Rate die laufenden Zinsen nicht vollständig decken. Eine normale fortlaufende Tilgung wäre unter dieser Annahme deshalb nicht mehr möglich.
Was ist wichtiger: Sollzins oder Restschuld?
Für einen aussagekräftigen Vergleich sollten beide Werte zusammen betrachtet werden. Der anfängliche Sollzins beeinflusst Rate und Zinskosten, während die Restschuld bestimmt, welcher Betrag später einem möglichen Anschlusszins ausgesetzt ist.
Kann ich Sondertilgungen berücksichtigen?
Ja. Der Simulator sieht eine jährliche Sondertilgung vor. Sie reduziert die Restschuld und kann dadurch sowohl die spätere Anschlussfinanzierung als auch einen berechneten Break-even verändern. Eingetragen werden sollte nur ein Betrag, der vertraglich tatsächlich möglich wäre.
Warum wird mit dem Sollzins und nicht mit dem Effektivzins gerechnet?
Für die monatliche Entwicklung von Zinsanteil, Tilgung und Restschuld wird der vertragliche Sollzins benötigt. Der Effektivzins kann darüber hinaus weitere preisbestimmende Faktoren enthalten und eignet sich deshalb nicht als unmittelbarer Zinssatz für den Tilgungsverlauf.
Werden die eingegebenen Finanzierungsdaten gespeichert?
Die geplante Berechnungslogik arbeitet lokal im Browser und benötigt keine externe Schnittstelle. Das Tool selbst muss die eingegebenen Darlehens- und Zinswerte deshalb nicht an einen externen Berechnungsdienst senden.
Mehr Tools & Rechner:
- Finanzierungsbedarf-Rechner Immobilien & größere Anschaffungen
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