Die Vorteile und Risiken bei einem Mietkauf, Teil 1
Viele Menschen möchten gerne ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung haben. Doch oft ist das notwendige Kapital dafür nicht vorhanden. Ein weniger bekannter Weg, um zu Wohneigentum zu kommen, ist der Mietkauf einer Immobilie. Dieses Modell ist sehr interessant, birgt aber auch ein paar Stolpersteine.
In einem zweiteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um den Mietkauf und zeigen seine Vorteile und Risiken:
Inhalt
Der Mietkauf als Hauskauf in Raten
Bei einem Mietkauf vereinbaren der Vermieter und der Mieter bereits beim Abschluss des Mietvertrags, dass das Haus oder die Wohnung zu einem bestimmten Preis verkauft wird. Durch die monatliche Miete zahlt der Mietkäufer die Immobilie nach und nach ab.
Die Zinsen für die Ratenzahlung sind in aller Regel schon in der Miete enthalten. Dabei können der Vermieter und der Mieter die Höhe der Zinsen individuell aushandeln.
Anders als bei einem klassischen Immobilienkauf ist bei einem Mietkauf keine Bank oder Bausparkasse involviert. Stattdessen bleibt es beim Vermieter und Mieter als Vertragspartner.
Das Eigentum an der Immobilie geht erst dann auf den Mietkäufer über, wenn die Vertragslaufzeit beendet und die letzte Miete bezahlt ist.
Was im ersten Moment nach einer verlockenden Lösung klingt, kann aber recht teuer werden. Denn die Zinsen beim Mietkauf sind in den meisten Fällen deutlich höher als bei einer klassischen Baufinanzierung.
Hinzu kommt, dass bei einem Mietkauf die monatlichen Anteile von Tilgung und Zinsen die ganze Laufzeit über gleich bleiben.
Im Unterschied dazu nimmt die Höhe des Zinsanteils bei einer Baufinanzierung im Laufe der Zeit ab, während der Anteil der Tilgung steigt. Das liegt daran, dass die Zinsen nur auf die noch vorhandene Restschuld bezahlt werden. Doch durch die Tilgung nimmt die Restschuld stetig ab.
Mietkauf und Optionskauf als Varianten
Neben dem Mietkauf gibt es mit dem Optionskauf noch eine zweite Möglichkeit, um ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Das Grundprinzip ist ähnlich, allerdings gibt es ein paar entscheidende Unterschiede.
Der klassische Mietkauf
Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter gegenüber dem Vermieter dazu, das Haus oder die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Frist zu einem fest vereinbarten Preis zu kaufen.
Der Kaufpreis wird in gleichbleibenden Monatsraten auf die gesamte Laufzeit abbezahlt. Dabei kann ein bestimmter Betrag als Restsumme vereinbart werden, die am Ende der Laufzeit fällig wird.
Der Mieter bezahlt die Raten durch die monatlichen Mietzahlungen. Die Miete enthält gleichzeitig einen Zinssatz für die Ratenzahlung. Wurde kein Restkaufpreis ausgemacht, dauert es in aller Regel etwas länger, bis der Mietkäufer Eigentümer der Immobilie wird.
Dafür muss er am Ende der Laufzeit aber auch keinen größeren Betrag mehr aufbringen.
Die Grundlage für den Mietkauf einer Immobilie bildet ein Mietkaufvertrag, der die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien regelt. Er setzt sich aus zwei Elementen zusammen, nämlich zum einen dem Mietvertrag und zum anderen dem Kaufvertrag über den Kauf des späteren Wohneigentums.
Weil diese Verträge miteinander verknüpft sind, muss ein Notar beide Verträge beurkunden.
Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass dieser vor Vertragsabschluss eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leistet. Eine solche Anzahlung entspricht der Quote an Eigenkapital, die auch Banken bei einer Baufinanzierung üblicherweise fordern.
Kann der Mieter die Anzahlung nicht aufbringen, kann darüber eine monatliche Ratenzahlung vereinbart werden. Die monatliche Belastung wird für den Mieter dadurch aber entsprechend höher.
Wichtig ist außerdem, dass der Mieter sicherstellen kann, dass seine finanziellen Mittel am Ende der Laufzeit für die Begleichung der Restsumme ausreichen. Immerhin schließt er durch den Mietkaufvertrag einen verbindlichen Kaufvertrag ab.
Der Optionskauf
Bei einem Optionskauf mietet der Mieter die Immobilie von einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger. Dabei hat er die Möglichkeit, die Immobilie später zu kaufen. Anders als beim Mietkauf ist der Mieter aber nicht zum Kauf verpflichtet.
Die Basis für den Optionskauf bildet ein Optionsvertrag. Dabei handelt es sich um einen notariell beglaubigten Vertrag, der dem Mieter das Recht zusichert, die gemietete Immobilie nach einer festgelegten Zeit zu einem verbindlich festgelegten Preis zu kaufen.
Im Grundbuch wird dieses Vorkaufsrecht in Form einer sogenannten Auflassungsvormerkung eingetragen.
Ob der Kauf am Ende der Laufzeit zustande kommt, entscheidet beim Optionskauf ausschließlich der Mieter. Nimmt er sein Vorkaufsrecht wahr, wird ein zuvor festgelegter Teil der Miete, die der Mieter über die Jahre bezahlt hat, auf den Kaufpreis angerechnet.
Kauft der Mieter hingegen nicht, bekommt er, je nach vertraglichen Regelungen, einen kleinen Teil der Mietzahlungen wieder.
Bei einer Wohnung oder einem Haus, die mit Optionskauf gemietet werden, fällt die Miete meist deutlich höher aus als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das liegt daran, dass der Vermieter den Mieter durch die höheren Zahlungen zum Kauf anregen will.
Im Unterschied zum Mietkauf werden die monatlichen Mietzahlungen beim Optionskauf nämlich nur dann als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Mieter die Immobilie auch tatsächlich kauft.
Sieht er von einem Kauf ab, behält der Vermieter die Mietzahlungen ein oder erstattet nur einen kleinen Teil davon zurück. Deshalb sollte ein Optionsvertrag grundsätzlich nur dann abgeschlossen werden, wenn ein ernsthaftes Interesse am späteren Kauf der Immobilie besteht.
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Thema: Die Vorteile und Risiken bei einem Mietkauf, Teil 1
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