Eigenkapital- und Beleihungsauslauf-Simulator für Baufinanzierungen
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, nicht nur auf Kaufpreis und verfügbares Eigenkapital zu schauen, sondern auch darauf, wie eine Bank die Finanzierung im Verhältnis zum Wert der Immobilie einordnet. Schon einige tausend Euro zusätzliches Eigenkapital können den Beleihungsauslauf verändern und damit eine wichtige Schwelle erreichen.
Genau hier setzt der Eigenkapital- und Beleihungsauslauf-Simulator an: Er macht sichtbar, wo Ihre Finanzierung aktuell steht, wie viel zusätzliches Eigenkapital für bestimmte Beleihungsgrenzen erforderlich wäre und welchen Unterschied verschiedene Eigenkapitalbeträge machen können. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Orientierung, bevor Sie konkrete Finanzierungsangebote vergleichen oder Gespräche mit Banken und Finanzierungspartnern führen.
Baufinanzierung berechnen und vergleichen
Beleihungsauslauf und Eigenkapital-Schwellen berechnen
Mit diesem Rechner können Sie abschätzen, wie hoch der Beleihungsauslauf Ihrer geplanten Baufinanzierung unter den eingegebenen Annahmen ausfällt. Zusätzlich zeigt der Simulator, wie sich mehr Eigenkapital auf den Beleihungsauslauf auswirkt und welcher zusätzliche Eigenkapitalbetrag erforderlich wäre, um bestimmte Schwellen wie 90, 80, 70 oder 60 Prozent zu erreichen.
Der Rechner unterscheidet bewusst zwischen Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und Beleihungswert. Dadurch lässt sich erkennen, warum eine Finanzierung beispielsweise nur 80 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann, der Beleihungsauslauf aber trotzdem höher liegt.
Was der Simulator für Sie berechnet
- Aktueller Beleihungsauslauf Verhältnis zwischen dem simulierten Darlehensbetrag und dem angesetzten Beleihungswert der Immobilie.
- Finanzierungs- und Eigenkapitalquote Zusätzliche Kennzahlen zeigen, wie viel des Kaufpreises finanziert wird und welchen Anteil das eingesetzte Eigenkapital an den gesamten Projektkosten hat.
- Eigenkapital-Schwellen Der Rechner ermittelt, wie viel zusätzliches Eigenkapital rechnerisch benötigt würde, um einen Beleihungsauslauf von 100, 90, 80, 70 oder 60 Prozent zu erreichen.
- Mehr-Eigenkapital-Szenarien Vergleichen Sie direkt, wie sich zusätzlich eingesetzte 5.000, 10.000, 20.000 oder 50.000 Euro auf Darlehen und Beleihungsauslauf auswirken würden.
- Kaufpreisrahmen für eine Ziel-Schwelle Zusätzlich wird modellhaft berechnet, welcher Kaufpreis unter den gewählten Kosten-, Eigenkapital- und Beleihungsannahmen zu einer gewünschten Schwelle passen würde.
So verwenden Sie den Rechner
- Immobilie und Kosten eintragen Geben Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten und gegebenenfalls zusätzliche projektbezogene Kosten ein.
- Einsetzbares Eigenkapital bestimmen Tragen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital und die Liquiditätsreserve ein, die nicht für den Immobilienkauf verwendet werden soll.
- Beleihungswert ansetzen Wenn Ihnen bereits ein Beleihungswert Ihrer Bank vorliegt, können Sie ihn direkt verwenden. Andernfalls erstellt der Rechner aus Marktwert und Sicherheitsabschlag einen vereinfachten Wertansatz für die Simulation.
- Schwellen und Szenarien vergleichen Prüfen Sie anschließend, wie sich verschiedene Eigenkapitalbeträge auf den Beleihungsauslauf auswirken.
Beispielauswertung mit den vorausgefüllten Werten
Ergebnis der Beleihungsanalyse
Die folgenden Werte zeigen zunächst die Beispielrechnung. Nach einer eigenen Berechnung werden sie durch Ihre eingegebenen Werte ersetzt.
Finanzierungsbedarf
Gesamtkosten abzüglich des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals.
Simulierter Beleihungswert
Im Beispiel: 350.000 € Marktwert abzüglich 10 % Sicherheitsabschlag.
Beleihungsauslauf
Verhältnis von simuliertem Darlehensbetrag zu angesetztem Beleihungswert.
Finanzierungsquote
Verhältnis des simulierten Darlehens zum Kaufpreis.
Eigenkapitalquote
Anteil des eingesetzten Eigenkapitals an den gesamten Projektkosten.
Einsetzbares Eigenkapital
Verfügbares Eigenkapital abzüglich der gewünschten Reserve.
Beleihungsauslauf auf der Schwellen-Skala
Die Markierungen dienen als Rechen- und Vergleichsschwellen. Sie sind keine allgemeingültigen Aussagen darüber, welche Konditionen ein bestimmtes Kreditinstitut anbieten wird.
Beispielwert: 90,5 % Beleihungsauslauf
Wie viel zusätzliches Eigenkapital wäre für niedrigere Schwellen nötig?
Die Tabelle zeigt, um welchen Betrag das Darlehen rechnerisch reduziert werden müsste, wenn der angesetzte Beleihungswert unverändert bleibt.
| Ziel-Schwelle | Maximales Darlehen | Zusätzliches Eigenkapital | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 100 % | 315.000 € | 0 € | Im Beispiel bereits unterschritten |
| 90 % | 283.500 € | 1.500 € | Mit geringem zusätzlichen Eigenkapital erreichbar |
| 80 % | 252.000 € | 33.000 € | Zusätzliche Eigenkapitalzuführung erforderlich |
| 70 % | 220.500 € | 64.500 € | Deutlich höherer Eigenkapitaleinsatz erforderlich |
| 60 % | 189.000 € | 96.000 € | Hoher zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz erforderlich |
Mehr Eigenkapital: vier Szenarien im direkten Vergleich
Diese Szenarien reduzieren ausschließlich den benötigten Darlehensbetrag. Der angenommene Beleihungswert bleibt für den Vergleich unverändert.
| Zusätzliches Eigenkapital | Neues Darlehen | Neuer Beleihungsauslauf | Veränderung |
|---|---|---|---|
| + 5.000 € | 280.000 € | 88,9 % | − 1,6 Prozentpunkte |
| + 10.000 € | 275.000 € | 87,3 % | − 3,2 Prozentpunkte |
| + 20.000 € | 265.000 € | 84,1 % | − 6,3 Prozentpunkte |
| + 50.000 € | 235.000 € | 74,6 % | − 15,9 Prozentpunkte |
Welcher Kaufpreis würde zur gewählten Schwelle passen?
Beim Beispiel wird angenommen, dass das Verhältnis zwischen Kaufpreis und simuliertem Beleihungswert auch bei einem anderen Kaufpreis unverändert bleibt.
So funktioniert die Berechnung
Der Simulator verwendet bewusst nachvollziehbare Rechenschritte, damit Sie die Ergebnisse nicht nur sehen, sondern auch einordnen können.
- Gesamte Projektkosten
- Kaufpreis plus prozentuale Kaufnebenkosten plus weitere eingegebene projektbezogene Kosten.
- Einsetzbares Eigenkapital
- Verfügbares Eigenkapital abzüglich der von Ihnen zurückgehaltenen Liquiditätsreserve.
- Simulierter Darlehensbetrag
- Gesamte Projektkosten abzüglich des einsetzbaren Eigenkapitals. Ein negativer Wert wird nicht als Kreditbedarf dargestellt.
- Simulierter Beleihungswert
- Wenn ein konkreter Beleihungswert eingegeben wurde, verwendet der Rechner diesen. Andernfalls wird der eingegebene Marktwert um den gewählten Sicherheitsabschlag reduziert.
- Beleihungsauslauf
- Simulierter Darlehensbetrag geteilt durch den angesetzten Beleihungswert, multipliziert mit 100.
- Finanzierungsquote
- Simulierter Darlehensbetrag geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100.
- Eigenkapitalquote
- Eingesetztes Eigenkapital geteilt durch die gesamten Projektkosten, multipliziert mit 100.
- Eigenkapital bis zur nächsten Schwelle
- Der Rechner vergleicht das aktuelle Darlehen mit dem maximalen Darlehen, das bei unverändertem Beleihungswert zur jeweiligen Prozent-Schwelle passen würde.
Beispiel: Warum Kaufpreisquote und Beleihungsauslauf unterschiedlich sind
Die vorausgefüllte Beispielrechnung verwendet einen Kaufpreis von 350.000 Euro und Kaufnebenkosten von 10 Prozent. Von 120.000 Euro verfügbarem Eigenkapital bleiben 20.000 Euro als Liquiditätsreserve unangetastet. Damit werden 100.000 Euro Eigenkapital tatsächlich eingesetzt.
Die gesamten Projektkosten betragen in diesem Beispiel 385.000 Euro. Nach Abzug des eingesetzten Eigenkapitals verbleibt ein rechnerischer Darlehensbetrag von 285.000 Euro.
Bei einem angenommenen Marktwert von 350.000 Euro und einem Sicherheitsabschlag von 10 Prozent ergibt sich für die Simulation ein Beleihungswert von 315.000 Euro. Das Darlehen entspricht damit rund 81,4 Prozent des Kaufpreises, aber rund 90,5 Prozent des simulierten Beleihungswerts.
Genau diese Differenz ist für den Vergleich wichtig: Eine Finanzierungsquote von beispielsweise 80 Prozent bedeutet nicht automatisch einen Beleihungsauslauf von ebenfalls 80 Prozent.
Was Sie aus den Ergebnissen ableiten können
Eigenkapital gezielter planen
Statt nur zu prüfen, ob genügend Eigenkapital vorhanden ist, können Sie erkennen, wie stark einzelne zusätzliche Beträge den Beleihungsauslauf tatsächlich verändern.
Finanzierungen vergleichbarer machen
Zwei Finanzierungen mit demselben Kaufpreis können einen unterschiedlichen Beleihungsauslauf haben, wenn sich Darlehenshöhe, Nebenkosten, Eigenkapital oder angesetzter Immobilienwert unterscheiden.
Schwellen nicht mit garantierten Konditionen verwechseln
Der Rechner zeigt mathematische Schwellen. Ob und wie ein Kreditinstitut bestimmte Beleihungsausläufe bei Zinsen, Kreditprüfung oder Konditionen berücksichtigt, hängt von dessen tatsächlichen Bewertungs- und Kreditregeln ab.
Grenzen des Beleihungsauslauf-Simulators
Der Simulator berechnet Modellwerte auf Basis Ihrer Eingaben. Insbesondere der verwendete Beleihungswert kann von der späteren Bewertung eines Kreditinstituts abweichen.
Das Ergebnis sagt deshalb nicht voraus, ob eine Finanzierung genehmigt wird oder welcher Zinssatz angeboten wird. Einkommen, Bonität, Objektart, Lage, Nutzungsart, Bankrichtlinien, Tilgungsstruktur und weitere Kriterien können bei einer tatsächlichen Finanzierung zusätzlich eine Rolle spielen.
Datenschutz bei der Berechnung
Die Berechnung dieses Tools ist für eine lokale Verarbeitung direkt in Ihrem Browser vorgesehen. Für die Rechenfunktion sind keine externen Bibliotheken, Konten oder Datenübertragungen an einen externen Berechnungsdienst erforderlich.
Geben Sie dennoch nur Werte ein, die Sie für Ihre eigene Modellrechnung verwenden möchten. Namen, Adressen, Vertragsnummern oder andere personenbezogene Angaben werden für diesen Rechner nicht benötigt.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf-Rechner
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt in diesem Rechner das Verhältnis zwischen dem finanzierten Darlehensbetrag und dem angesetzten Beleihungswert der Immobilie. Bei einem Darlehen von 240.000 Euro und einem Beleihungswert von 300.000 Euro beträgt er beispielsweise 80 Prozent.
Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Nein. Der Kaufpreis ist der vereinbarte Preis der Immobilie. Der Beleihungswert ist dagegen ein Wertansatz für die Finanzierung und kann unterhalb des Kaufpreises oder Marktwerts liegen. Das konkrete Bewertungsverfahren kann sich je nach Kreditinstitut unterscheiden.
Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungsquote und Beleihungsauslauf?
Die Finanzierungsquote dieses Rechners setzt den Darlehensbetrag ins Verhältnis zum Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf setzt denselben Darlehensbetrag dagegen ins Verhältnis zum angesetzten Beleihungswert. Deshalb können beide Prozentwerte deutlich voneinander abweichen.
Warum wird eine Liquiditätsreserve getrennt berücksichtigt?
Verfügbares Vermögen muss nicht vollständig in die Finanzierung fließen. Wenn Sie einen Betrag als Reserve zurückhalten möchten, zieht der Rechner ihn vom tatsächlich einsetzbaren Eigenkapital ab. So können unterschiedliche Eigenkapitalstrategien realistischer miteinander verglichen werden.
Was bedeutet zusätzliches Eigenkapital bis zur 80-Prozent-Schwelle?
Der Simulator berechnet, um welchen Betrag das aktuelle Darlehen reduziert werden müsste, damit es nur noch 80 Prozent des angesetzten Beleihungswerts beträgt. Dabei wird angenommen, dass der Beleihungswert selbst unverändert bleibt.
Garantiert ein niedrigerer Beleihungsauslauf bessere Kreditzinsen?
Nein. Der Rechner stellt keine Konditionszusage dar. Kreditinstitute entscheiden selbst, welche Bewertungsgrenzen, Zinsstaffeln und weiteren Kriterien sie für eine Finanzierung verwenden.
Werden meine Eingaben gespeichert oder übertragen?
Die geplante Berechnungslogik arbeitet ausschließlich im Browser und benötigt keine externe Schnittstelle. Das Tool selbst muss deshalb keine eingegebenen Finanzierungswerte an einen externen Berechnungsdienst übertragen.
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