Abwertung bei offenen Immobilienfonds – was tun? 2. Teil
Kaufst du Anteile von einem offenen Immobilienfonds, kannst du in Immobilien investieren, ohne dass du selbst zum Eigentümer werden musst. Anders als geschlossene Fonds verteilen offene Immobilienfonds das Anlagekapital auf mehrere Objekte. Dadurch sinkt das Verlustrisiko. Einnahmen aus Vermietungen und Gewinne durch Wertsteigerungen bei Verkäufen bieten die Chance auf attraktive Renditen.
Kein Wunder also, dass offene Immobilienfonds lange Zeit als sichere Geldanlage für einen langfristigen Anlagehorizont beworben wurden.
Doch die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt hat die Fonds ins Straucheln gebracht. In jüngerer Vergangenheit wurden einige offene Immobilienfonds abgewertet.
Was bedeutet das für die Praxis? Was solltest du als Anleger jetzt tun?
In einem zweiteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Thema. Dabei haben wir im 1. Teil erklärt, ob du deine Fondsanteile verkaufen oder besser halten solltest und unter welchen Umständen du Schadensersatz verlangen kannst.
Hier ist der 2. Teil!:
Inhalt
Ist davon auszugehen, dass es bei offenen Immobilienfonds zu weiteren Abwertungen kommen wird?
Ein Unsicherheitsfaktor ist immer, ob sich die Bewertung der Immobilien, die ein Fonds enthält, am Ende bewahrheitet. Das Immobilienportfolio eines Fonds selbst zu bewerten, ist für Außenstehende und auch unabhängige Beratungsstellen nahezu unmöglich.
Solange die gehaltenen Immobilien nicht zum Verkauf stehen, kann niemand vorhersagen, ob weitere Abwertungen zu befürchten sind. Denn wie viel die Objekte tatsächlich wert sind, zeigt sich erst dann, wenn sie auf dem Markt angeboten werden.
Sollte es dazu kommen, dass nun viele Anleger ihre Fondsanteile zurückgeben, weil sie weitere Kursrückgänge fürchten, könnte es passieren, dass auf die Schnelle immer mehr Objekte verkauft werden müssen.
Das könnte in der Tat zu weiteren Abwertungen und den damit verbundenen Verlusten führen.
Auf der anderen Seite werden Fondsanteile auch jetzt schon mit Abschlägen an der Börse gehandelt. Für den Immobilienfonds „Unilmmo: Wohnen ZBI“ setzte die Fondsgesellschaft zum Beispiel im Juli 2024 den Anteilspreis mit rund 42 Euro an.
Zur gleichen Zeit wurden die Fondsanteile an der Börse für etwa 33 Euro gehandelt. Jetzt, gut ein Jahr später, liegt der Börsenpreis bei rund 37 Euro.
Was mache ich, wenn ich plötzlich ein Abfindungsangebot erhalte?
Die Unsicherheit rund um offene Immobilienfonds scheint fragwürdige Anbieter auf den Plan zu rufen. So bekamen Anleger mit Anteilen von „Grundbesitz Global“ und „Grundbesitz Europa“ in ihrem Depot ein Schreiben von ihrer Bank, in dem sie darüber informiert wurden, dass sie ihre Wertpapiere innerhalb einer bestimmten Frist bar abfinden lassen können.
Unterbreitet wurden die Abfindungsangebote von „SCP INVESTMENTS LIMITED“ mit Firmensitz auf den Marshallinseln.
Wenn du solche Abfindungsangebote bekommst, solltest du sehr genau hinsehen. Im konkreten Fall gibt es zwei Punkte, die auf ein unseriöses Angebot schließen lassen. Der erste Punkt ist der Firmensitz in Majuro.
Es gibt keinen ersichtlichen Grund, warum ein Unternehmen auf den Marshallinseln daran interessiert sein sollte, offene Immobilienfonds in Deutschland zu kaufen. Auch aussagekräftige Informationen, warum das Unternehmen überhaupt eine Abfindung anbietet, fehlen.
Tauchen bei der Abwicklung der Transaktion Probleme auf, dürfte es durch den ausländischen Firmensitz sehr schwer werden, deine Ansprüche durchzusetzen.
Der zweite Punkt betrifft den Preis. So hat das Unternehmen in seinem Abfindungsangebot keinen konkreten Preis festgelegt, sondern lediglich eine Preisspanne angegeben.
Diese setzt den möglichen Höchstpreis zehnfach höher an als den denkbaren Mindestpreis. Aber sogar der Höchstpreis ist um rund 40 Prozent niedriger als der Kurs, zu dem die Fondsanteile aktuell an der Börse gehandelt werden.
Deine Bank ist dazu verpflichtet, solche Schreiben an dich weiterzuleiten.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als zuständige Aufsichtsbehörde hat dazu klargestellt, dass dich die Bank aber auch darauf hinweisen muss, dass du die Informationen selbst überprüfen musst und die Bank in keinster Form für das Angebot verantwortlich ist.
Andererseits bist du nicht dazu verpflichtet, auf so ein Schreiben zu reagieren.
Bekommst du ein Abfindungsangebot von einer ausländischen Firma, das keine schlüssige Erklärung enthält und einen viel zu niedrigen Preis vorsieht, kannst du den Brief getrost in den Mülleimer werfen.
Macht es überhaupt Sinn, Geld in offenen Immobilienfonds anzulegen?
Ein offener Immobilienfonds legt sein Kapital zu mindestens 51 Prozent direkt in Immobilien an. Durch die Vermietung sowie den Kauf und Verkauf von Immobilien sind höhere Renditen möglich als mit sicheren Schuldverschreibungen.
Allerdings sind Immobilienfonds keine sichere Geldanlage. Denn Mieteinnahmen können sinken oder ausfallen und anstelle von Wertsteigerungen sind genauso Wertverluste möglich.
Wie sich Immobilien- und Mietpreise entwickeln, hängt nämlich immer vom Angebot und der Nachfrage am jeweiligen Standort ab.
Dazu kommt, dass es bei Immobilien, anders als bei Aktien oder börsennotierten Schuldverschreibungen, nicht ohne Weiteres möglich ist, sie schnell und zu einem attraktiven Preis zu kaufen oder zu verkaufen, wenn auf einmal viele Anleger größere Summen abziehen oder investieren.
Ein Ersatz für sicheres Tages- oder Festgeld sind offene Immobilienfonds auf keinen Fall. Sie bergen zwar deutlich weniger Risiken als geschlossene Immobilienfonds, die für einen festen Zeitraum in wenige Objekte investieren.
Aber für eine solide und einfache Anlagestrategie, mit der du langfristig Vermögen aufbauen kannst, brauchst du keine offenen Immobilienfonds.
Möchtest du dein Depot dennoch um solche Fondsanteile ergänzen, solltest du dein Geld immer auf mehrere Fonds verteilen. Je breiter du das Risiko streust, desto geringer ist die Gefahr von Verlusten.
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Thema: Abwertung bei offenen Immobilienfonds – was tun? 2. Teil
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