Abwertung bei offenen Immobilienfonds – was tun? 1. Teil
Lange Zeit wurden offene Immobilienfonds als sichere Geldanlage mit einem langfristigen Anlagehorizont beworben. Sie bieten die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne dass du selbst Eigentum daran erwerben musst. Weil offene Immobilienfonds im Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds nicht nur in ein Objekt investieren, sondern das Kapital auf mehrere Immobilien verteilen, ist das Verlustrisiko geringer.
Können die Objekte zuverlässig vermietet werden, sind wegen der hohen Nachfrage Mietpreiserhöhungen möglich oder lassen sich bei einem Verkauf Wertsteigerungsgewinne erzielen, sind durchaus attraktive Erträge erzielbar.
Allerdings hat die angespannte Lage am Immobilienmarkt dazu geführt, dass die Immobilienfonds von Abwertungen betroffen sind.
Im Sommer 2024 hat zum Beispiel die Fondsgesellschaft Union Investment die Anteilspreise des Fonds „Wohnen ZBI“ um rund 17 Prozent gesenkt. Die Marktentwicklungen hätten diese Neubewertung notwendig gemacht.
Auch der offene Immobilienfonds „Leading Cities Invest“ von Kanam Grund wurde jüngst abgewertet. Anderen Fonds ergeht es ähnlich.
Doch was heißt das für dich als Anleger? Was solltest du jetzt tun? In einem zweiteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen!:
Inhalt
Sollte ich meine Fondsanteile an der Börse verkaufen oder die Kündigungsfrist abwarten?
Bei den meisten Fonds sehen die Vertragsbedingungen vor, dass du deine Anteile nach zwölf Monaten zurückgeben und nach Ablauf einer 24-monatigen Haltefrist kündigen kannst.
Der Verkaufspreis wird aber erst ermittelt, wenn die Rückgabe abgerechnet wird. Du bekommst also nicht den Anteilspreis, den die Fondsgesellschaft für heute veröffentlicht hat, sondern den gültigen Preis zum Abrechnungszeitpunkt.
Ob dieser Preis höher oder niedriger sein wird als der Kurs, der aktuell an der Börse gehandelt wird, kann niemand vorhersagen.
Möchtest du sichergehen, dass du in Zukunft keine weiteren Verluste machst, kannst du deine Fondsanteile an der Börse verkaufen. Dann erhältst du den aktuellen Börsenpreis, der allerdings niedriger ist als der Anteilspreis der Fondsgesellschaft.
Kündigst du hingegen und gibst deine Anteile an die Fondsgesellschaft zurück, musst du damit rechnen, dass der Verkaufspreis zu dem Zeitpunkt, an dem die Kündigungsfrist abgelaufen ist, unter den derzeitigen Börsenpreis gefallen ist.
Letztlich musst du also abwägen, ob du dich mit dem Börsenpreis zufriedengibst oder darauf spekulierst, dass du bei einer Rückgabe an die Fondsgesellschaft einen höheren Preis erzielen kannst.
Kann ich Schadensersatz verlangen, wenn mir ein Finanzberater Immobilienfonds empfohlen hat?
Wurden dir offene Immobilienfonds verkauft, obwohl du ausdrücklich gesagt hast, dass dein Anlagekapital jederzeit verfügbar sein muss, könnte eine Falschberatung vorliegen.
Gleiches gilt, wenn du unmissverständlich nach einer sicheren Geldanlage gefragt und deine Risikobereitschaft als sehr gering angegeben hast.
Eine Falschberatung kann den Anspruch auf Schadensersatz begründen. Allerdings bist du in der Beweispflicht. Überprüfe deshalb deine Unterlagen.
Wichtig sind vor allem die Angaben zu deinem Anlageziel und deiner Risikobereitschaft, die im Basisinformationsblatt und in der Geeignetheitserklärung stehen.
Hilfreich ist auch, wenn es eine Person gibt, die beim Beratungsgespräch anwesend war und die Gesprächsinhalte bezeugen kann.
Grundsätzlich raten wir dazu, dich an einen Rechtsanwalt zu wenden, der Erfahrung mit dem Kapitalanlagerecht hat. Er verfügt über das notwendige Fachwissen, um deine Ansprüche zu prüfen und ggf. erfolgreich durchzusetzen.
Das Landgericht Stuttgart sprach einem Anleger Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung zu. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig (Az. 12 O 287/24, Urteil vom 15. Mai 2025).
Kann ich von der Fondsgesellschaft Schadensersatz fordern?
Es ist denkbar, dass die Informationen zum Produkt irreführend waren, weil im Basisinformationsblatt ein zu niedriger Risikoindikator angegeben war.
Aus diesem Grund überraschte auch die Abwertung des Immobilienfonds „Wohnen ZBI“ viele Anleger. Denn im Basisinformationsblatt aus dem Dezember 2023 war die Risikostufe noch mit 2 beziffert. Das Risiko möglicher Verluste wurde also als gering eingestuft.
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist der Ansicht, dass bei diesem und den meisten anderen offenen Immobilienfonds ein Risikoindikator von 6 ausgewiesen sein müsste.
Deshalb hat sie gegen das Fondsmanagement geklagt. Das Landgericht Nürnberg-Fürth schloss sich der Einschätzung der Verbraucherzentrale an (Az. 4 HK O 5879/24, Urteil vom 21. Februar 2025).
Allerdings hat die Beklagte Berufung eingelegt. Dadurch wird das Verfahren am Oberlandesgericht Nürnberg fortgesetzt. Da zu erwarten ist, dass der Rechtsstreit bis vor den Bundesgerichtshof führen wird, wird eine endgültige Entscheidung wohl erst in ein bis zwei Jahren vorliegen.
Wie gehe ich bei einer Schadensersatzforderung vor?
Hättest du keine Fondsanteile gekauft, wenn dir die tatsächliche Risikoklasse (mit einer Stufe von mindestens 6) bekannt gewesen wäre, kannst du möglicherweise Schadensersatz fordern oder vom Vertrag zurücktreten.
Voraussetzung ist aber immer, dass du glaubhaft aufzeigen kannst, dass die falsche Risikoeinstufung Einfluss auf deine Anlageentscheidung hatte.
Möchtest du vom Kauf zurücktreten, kannst du deine Erklärung in etwa so formulieren:
| Als ich den Anlagevertrag abgeschlossen habe, wurde ich über die Einstufung der Verlustrisiken des Fonds getäuscht. Aus diesem Grund trete ich hiermit vom Kauf zurück.
Gleichzeitig fordere ich Sie dazu auf, mir Ihre Zustimmung zur Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses innerhalb von vier Wochen schriftlich zu bestätigen und mir den gesamten Anlagebetrag zuzüglich einer Nutzungsentschädigung von fünf Prozent über dem Basiszinssatz ab dem Kaufdatum innerhalb weiterer vier Wochen zu erstatten. |
Um individuelle Ansprüche durchzusetzen, suchst du dir am besten Hilfe bei einem erfahrenen Anwalt. Er kann auch beurteilen, ob mögliche Unregelmäßigkeiten bei der Neubewertung des Fonds eine Rolle bei der Durchsetzung deiner Ansprüche spielen.
Achtung:
Schadensersatzansprüche aus einer Beratung können verjähren. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt aber erst, wenn du Kenntnis über deinen Anspruch erlangst. Auch dazu kann dich ein Rechtsanwalt beraten.
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Thema: Abwertung bei offenen Immobilienfonds – was tun? 1. Teil
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