FAQ zum Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück, 2. Teil
Viele möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sind die Mittel begrenzt, kann eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück eine Überlegung wert sein.
Die zwei größten Kostenfaktoren beim Hauskauf sind das Baugrundstück und das eigentliche Haus. Um den Finanzierungsbedarf ein ganzes Stück herunterzuschrauben, kann der Bauherr auf ein altes Rechtsinstrument zurückgreifen. Dieses Rechtsinstrument ist das Erbbaurecht. Beim Erbbaurecht kauft der Bauherr das Baugrundstück nicht, sondern pachtet es nur. Dadurch muss der Bauherr die Grundstückskosten nicht auf einen Schlag finanzieren, sondern bezahlt lediglich einen Erbbauzins.
Dabei hat der Vertrag mit dem Grundstückseigentümer eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren und kann verlängert, erneuert und auch beliehen oder vererbt werden. Allerdings gibt es beim Erbbaurecht ein paar Besonderheiten, die der Bauherr wissen und bedenken sollte. In einem zweiteiligen Ratgeber klären wir die wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf auf einem Erbbaugrundstück.
Hier ist der 2. Teil.
Welche Grundstücke kommen für das Erbbaurecht in Frage?
Grundsätzlich kann jedes Grundstück in ein Erbbaugrundstück umgewandelt werden. Meistens wird das Erbbaurecht für Grundstücke bestellt, auf denen private Wohnhäuser entstehen sollen oder bereits gebaut wurden. Aber auch für öffentliche Bauten, Geschäftshäuser, Hotels oder Sportplätze werden Erbbaurechte vergeben.
Daneben kann das Erbbaurecht eine gute Lösung bei denkmalgeschützten Objekten sein. Einzige Voraussetzung für ein Erbbaugrundstück ist, dass auf dem Grundstück ein Bauwerk errichtet wird. Ob dieses Bauwerk als Gebäude oder unterirdisch entsteht und wie das Gebäude genutzt wird, spielt aus gesetzlicher Sicht keine Rolle. Zudem muss das Grundstück nicht zwingend unbebaut sein. Auch ein Grundstück, auf dem bereits ein Haus steht, kann nachträglich noch in ein Erbbaugrundstück umgewandelt werden.
Was ist, wenn der Erbbauvertrag abläuft?
Eine gesetzliche Regelung dazu, wie lange ein Erbbauvertrag laufen muss, gibt es nicht. Üblicherweise werden die Verträge aber mit Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren abgeschlossen. Nähert sich eine Vertragslaufzeit dem Ende, kann der Erbbauvertrag beliebig oft um eine weitere Laufzeit verlängert oder auch erneuert werden.
Wird das Vertragsverhältnis nicht fortgeführt, läuft der Erbbauvertrag also ab, gehen alle Gebäude, die auf dem Erbbaugrundstück stehen, in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über. Ihm gehört damit nicht mehr, wie bisher, nur das Grundstück. Stattdessen wird er auch zum Eigentümer des Hauses, das auf dem Grundstück steht.
Allerdings geht der Bauherr als Erbaurechtnehmer nicht leer aus. Er erhält vielmehr eine Entschädigung für das Haus oder die Gebäude, die auf dem Grundstück stehen und bislang ja ihm gehört haben. Die Höhe der Entschädigung richtet sich bei privat genutzten Wohngebäuden nach deren Verkehrswert. Der Verkehrswert wird meist von einem Gutachter ermittelt. Und die Entschädigung beträgt mindestens zwei Drittel (66 Prozent) des Verkehrswerts. Bei gewerblichen Erbbaurechten kann es allerdings andere Regelungen geben.
Was ist der sogenannte Heimfall?
In vielen Erbbauverträgen ist ein sogenanntes Heimfall-Recht vorgesehen. Dieser Ausdruck kommt daher, dass das Erbbaurecht dem Erbbaurechtgeber wieder anheim fallen kann. Von diesem Recht kann der Erbaurechtgeber dann Gebrauch machen, wenn der Erbaurechtnehmer
- zwei Jahre lang mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist,
- das Grundstück samt Haus verwahrlosen lässt oder
- zahlungsunfähig ist und entweder ein Insolvenzverfahren beantragt oder eine Zwangsverwaltung seines Erbbaurechts angeordnet wird.
Allerdings wird der Erbbaurechtgeber in diesen Fällen eher den Weg über eine Zwangsversteigerung gehen. Denn beim Heimfall müsste er die Verbindlichkeiten, die auf dem Erbbaurecht bestehen, mit übernehmen. Bei einer Zwangsversteigerung ist das nicht der Fall.
Eine weitere Möglichkeit, wann der Heimfall erfolgen kann, ist, wenn der Erbbaurechtgeber Eigenbedarf anmeldet. Dieser Fall kann aber im Rahmen des Erbbaurechtvertrags ausgeschlossen werden.
Kann der Bauherr seine Immobilie trotz Erbbaugründstück wieder verkaufen?
Möchte der Bauherr seine Immobilie wieder verkaufen, kann er das grundsätzlich jederzeit tun. Im Unterschied zu einem normalen Immobilienverkauf veräußert der Bauherr dann aber nicht seine Immobilie und sein Grundstück, sondern seine Immobilie und das Erbbaurecht. Der Vertrag muss wie bei jedem Immobiliengeschäft von einem Notar beurkundet werden.
Meistens enthält der Erbbauvertrag aber die Regelung, dass bestimmte Verfügungen im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht die Zustimmung des Erbaurechtgebers erfordern. Ein Verkauf des Erbbaurechts gehört in aller Regel zu diesen Verfügungen.
Bevor der Bauherr die Immobilie samt Erbbaurecht veräußern kann, muss er also meist das Einverständnis des Erbbaurechtgebers einholen. Dabei hat der Bauherr aber grundsätzlich einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Erbbaurechtgeber dem Verkauf zustimmt. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Verkauf den Zweck, der durch die Bestellung des Erbbaurechts verfolgt wurde, nicht beeinträchtigt oder gefährdet und wenn davon auszugehen ist, dass der Käufer seine erbbaurechtlichen Verpflichtungen erfüllen wird.
Kann der Erbbauvertrag beliehen werden?
Auch auf das Erbbaurecht kann der Bauherr eine Grundschuld oder eine Hypothek aufnehmen. Allerdings muss der Erbbaurechtgeber der Eintragung der Grundschuld oder der Hypothek in aller Regel zustimmen. Der Bauherr muss dem Erbbaurechtgeber dazu die Kreditsumme, den Beleihungswert und den Namen des Gläubigers nennen.
Außerdem darf das aufgenommene Geld nur für Maßnahmen auf dem Erbbaugrundstück verwendet werden. Der Bauherr kann also keine Hypothek auf das Haus auf dem Grundstück aufnehmen und das Geld dann in eine andere Immobilie investieren.
Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Grundschuld oder die Hypothek im Grundbuch nachrangig nach dem Erbbauzins eingetragen wird. Im Fall einer Zwangsversteigerung würden also zuerst die Erbbauzinsen bezahlt und erst danach die anderen Verbindlichkeiten bedient werden. Für den Bauherrn kann genau diese nachrangige Absicherung aber die Verhandlungen mit der Bank erschweren.
Der Erbbaurechtgeber hat deshalb die Möglichkeit, eine sogenannte Stillhalteerklärung abzugeben. Damit erklärt er gegenüber der Bank, dass er im Fall einer Zwangsverwertung darauf verzichtet, dass seine Ansprüche auf den Erbbauzins vorrangig bedient werden.
Kann der Erbbauvertrag vererbt werden?
Verstirbt der Bauherr, erben seine Erben die Immobilie und das Erbbaurecht. Dabei handelt es sich bei dem Übergang des Erbbaurechts auf die Erben um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Eine Zustimmung des Erbbaurechtgebers ist dafür nicht erforderlich.
Fazit
Der größte Vorteil vom Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass der Bauherr die Kosten für das Grundstück nicht mitfinanzieren muss. Damit fällt ein großer Kostenfaktor weg. Da der Bauherr das Baugrundstück, auf dem sein Haus steht oder gebaut werden soll, gewissermaßen schon hat, erhöht sich außerdem seine Eigenkapitalquote. Dadurch wird meist auch das Baudarlehen etwas kostengünstiger.
Besonders vorteilhaft für den Bauherrn ist ein Erbbauvertrag mit der Kirche. Denn im Unterschied zu Kommunen und Gemeinden, Stiftungen oder privaten Erbbaurechtgebern räumt die Kirche ihren Mitgliedern oft sehr günstige Konditionen an und unterstützt dabei insbesondere kinderreiche Familien oder Familien mit kranken Familienmitgliedern auf ihrem Weg zum Eigenheim. Auch einkommensschwächere Familien können sich durch ein Erbbaugrundstück möglicherweise den Traum vom eigenen Häuschen erfüllen.
Der größte Minuspunkt ist, dass der Bauherr eben nicht der Eigentümer, sondern nur der Pächter des Grundstücks ist. Eine Baufinanzierung ist meist nach 25 oder 30 Jahren abbezahlt und dem Bauherrn gehören dann das Haus und der Grund. Bei einem Erbbaugrundstück zahlt der Bauherr die ganze Vertragslaufzeit über die Pacht. Und selbst wenn 99 Jahre lang der Erbbauzins bezahlt wurde, gehört das Grundstück nach wie vor dem Erbbaurechtgeber. In Zeiten niedriger Bauzinsen sollte der Bauherr deshalb gut durchrechnen, ob der Erbzins tatsächlich deutlich geringere Kosten verursacht als die Aufwendungen für die Baufinanzierung.
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