Die häufigsten Irrtümer und Stolperfallen beim Hauskauf
Vor einigen Jahren führte das Institut Empirica eine Umfrage im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung durch, die bis heute Gültigkeit hat. Bei dieser Umfrage ging es um die Gründe für den Kauf von einem Haus oder einer Eigentumswohnung.
Ein Drittel der Befragten argumentierte mit emotionalen Gründen, also beispielsweise mit dem Lebenstraum, ein Eigenheim zu besitzen oder mit dem Wunsch, buchstäblich Herr im eigenen Hause und damit unabhängig von einem Vermieter und Nachbarn zu sein.
Die übrigen zwei Drittel begründeten ihre Entscheidung damit, dass es aus finanzieller Sicht die bessere Lösung sei, eine Immobilie zu kaufen als lebenslang Miete zu bezahlen. Natürlich spricht überhaupt nichts dagegen, ein Eigenheim besitzen zu wollen. Aus finanzieller Sicht ist der Kauf einer Immobilie aber keineswegs immer sinnvoller und lohnenswerter als das Mieten, denn beide Varianten haben ihre Vor-, aber auch ihre Nachteile.
Welches die häufigsten Irrtümer und Stolperfallen beim Hauskauf sind, erklärt die folgende Übersicht:
Die finanzielle Belastung
Viele Bauherren unterschätzen die finanzielle Belastung, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Eine Baufinanzierung ist ein Kredit über eine recht große Summe und setzt sich aus den beiden Komponenten Zins und Tilgung zusammen. Vor allem in Zeiten mit einem Zinstief sind viele ganz begeistert von den niedrigen Zinsen und vergessen darüber die Tilgung.
Nun verdient eine Bank ihr Geld zwar mit den Zinsen, möchte aber genauso, dass die Baufinanzierung früher oder später auch zurückgezahlt wird. Bei den langen Laufzeiten, über die ein Immobilienkredit üblicherweise abgeschlossen wird, ist die Wahrscheinlichkeit, dass die niedrigen Zinsen dauerhaft so niedrig bleiben, eher gering.
Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen und werden die Konditionen neu verhandelt, muss der Bauherr also durchaus damit rechnen, dass seine monatliche Darlehensrate höher ausfallen kann. Um die Gesamtkosten richtig einzuschätzen, gibt es eine Faustregel.
Diese besagt, dass der Bauherr für seine Immobilienfinanzierung am Ende doppelt so viel zurückbezahlt, wie er ursprünglich aufgenommen hat. Häufig werden die Immobilienkosten der Summe gegenübergestellt, die als Miete bezahlt wird. Diese Rechnung stimmt aber nur dann, wenn nicht der Kaufpreis der Immobilie, sondern die tatsächlichen Immobilienkosten zugrunde gelegt werden.
Die Nebenkosten
Viele Mieter beklagen sich darüber, dass die Nebenkosten konstant steigen und sich mittlerweile zu einer zweiten Miete entwickelt haben. Viele übersehen dabei aber, dass die Nebenkosten bei einer Immobilie deutlich umfangreicher sind. Dies beginnt schon beim Immobilienkauf, bei dem neben Maklergebühren auch die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag anfallen.
Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die sich derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 Prozent bewegt. Neben den normalen Wohnnebenkosten für beispielsweise Strom, Wasser, Heizung oder Müllabfuhr muss der Immobilienbesitzer Instandhaltungskosten schultern, um den Wert seines Hauses aufrechtzuerhalten.
Zu den Instandhaltungskosten gehören kleinere Ausgaben für beispielsweise die Pflege des Gartens, aber im Laufe der Jahre fallen auch größere Investitionen an, etwa für eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, Reparaturen am Dach oder das Streichen der Fassade. Um diese Kosten aufbringen zu können, raten Experten, dass Immobilienbesitzer jeden Monat mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegen sollten.
Durch die Instandhaltungsarbeiten bleibt die Immobilie allerdings lediglich auf dem aktuellen Stand, Modernisierungen oder Um- und Ausbauten verursachen noch einmal extra Kosten. All dies betrifft den Mieter nur bedingt, denn wenn beispielsweise die Heizung kaputtgeht, ist zunächst der Vermieter in der Pflicht und selbst wenn eine neue Anlage eingebaut wird, trägt der einzelne Mieter nur einen Anteil der Kosten. Außerdem hat der Mieter jederzeit die Möglichkeit, umzuziehen, wenn ihm die Wohnung nicht mehr gefällt.
Die Immobilie als Altersvorsorge
Vor allen in den ersten Jahren sind Mieter klar im Vorteil, denn während bei ihnen lediglich die Miete anfällt, müssen Immobilienbesitzer Zinsen, Tilgung und alle Kosten rund um die Immobilie schultern. Das Geld, das Mieter in dieser Zeit einsparen, können sie in ihre private Altersvorsorge investieren und sich so über die Jahre ein ordentliches finanzielles Polster ansparen. Viele Immobilienbesitzer hingegen investieren nicht in eine zusätzliche Altersvorsorge.
Dies liegt zum einen daran, dass neben der Immobilienfinanzierung kein Geld mehr übrig ist, das beiseite gelegt werden könnte. Zum anderen argumentieren viele damit, dass ja gerade die Immobilie ihre Altersvorsorge ist. Genau hier liegt aber eine Stolperfalle. Wer im Alter in seinem eigenen, mittlerweile abbezahlten Haus wohnt, muss keine Miete bezahlen.
Davon abgesehen, dass dennoch Nebenkosten entstehen, ist sein Vermögen aber gebunden. Insofern bringt dem Immobilienbesitzer seine Immobilie als Altersvorsorge nicht allzu viel, wenn er kurzfristig Geld für eine größere Anschaffung benötigt.
Die Wertsteigerung
Immobilien gelten als sichere Geldanlage und die Wahrscheinlichkeit, dass es zu massiven Wertverlusten kommt, ist eher klein. Allerdings bleibt auch die häufig benannte Wertsteigerung meist nur Wunschdenken. Abgesehen von wenigen regionalen Märkten wie beispielsweise München, Hamburg oder Berlin konnten Häuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren bestenfalls minimale Wertsteigerungen verzeichnen.
Langfristig wird sich daran vermutlich auch nichts ändern, was schlichtweg daran liegt, dass die Gesellschaft immer älter wird. Schon jetzt zieht es viele Senioren aus großen Häusern auf dem Lande oder aus Reihenhaussiedlungen in Vororten zurück in die Städte. Gleichzeitig konzentrieren sich Industrie und Handel auf Ballungsgebiete, so dass vor allem in ländlichen Regionen immer mehr Geschäfte, Schulen und Kindergärten oder auch Arztpraxen geschlossen werden.
Die Folge davon ist, dass auch junge Arbeitsnehmer seltener aufs Land ziehen. Langfristig ist eine Wertsteigerung bei Immobilien also nur in gut versorgten Stadtbereichen und Innenstädten zu erwarten. Hier sind die Preise allerdings schon jetzt mitunter so hoch, dass sich ein Kauf nicht mehr rechnet.
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