Die wichtigsten Formen von Baufinanzierungen inkl. deren Vor- und Nachteile 

Stolzer Besitzer eines Eigenheims zu sein, ist für viele ein großer Traum und Wunsch.

Da jedoch die wenigsten in der Lage sind, eine Immobilie ausschließlich aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, gilt es, die richtige Variante der Baufinanzierung zu wählen, damit sowohl die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als auch die Belastung durch die Finanzierung langfristig geschultert werden können.

Welche Form der Baufinanzierung dabei die beste Wahl ist, kann pauschal nicht festgelegt werden, denn dies hängt immer von der persönlichen Ausgangssituation und der zu finanzierenden Immobilie ab. Zudem gibt es zahlreiche Möglichkeiten, um eine Baufinanzierung individuell auf die eigenen Bedürfnisse und Anforderungen anzupassen, beispielsweise indem mehrere Baufinanzierungsvarianten miteinander kombiniert werden. 

Die wichtigsten Formen von Baufinanzierungen, deren Vor- und Nachteile sowie für wen sie geeignet sind, sollen im Folgenden erläutert werden:  

Baufinanzierungen im Allgemeinen 

In aller Regel kommen Baufinanzierungen erst ab Darlehenshöhen von 30.000 Euro in Frage, nach oben hin sind jedoch grundsätzlich keine Grenzen gesetzt.  Der wesentliche Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einem normalen Kredit oder Darlehen besteht darin, dass eine Baufinanzierung ausschließlich für den Bau oder Erwerb einer Immobilie oder im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen an einer Immobilie vergeben wird.  

Das bedeutet, dass eine Baufinanzierung immer an eine Immobilie gebunden ist, wobei es sich bei der Immobilie um ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit Grundstück handeln kann. Für den Finanzierungsgeber dient die Immobilie als Sicherheit.

In aller Regel werden Baufinanzierungen nämlich durch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch  abgesichert, wobei dieser Eintrag üblicherweise an erster Stelle steht.  Kann der Immobilienbesitzer und Finanzierungsnehmer die Baufinanzierung nicht mehr schultern, kann der Finanzierungsgeber auf die Immobilie zurückgreifen. Im Zuge einer Zwangsversteigerung erhält er dann derjenige sein Geld zuerst wieder, der an erster Stelle im Grundbuch steht.  Wie hoch die Baufinanzierung ausfällt, der der Finanzierungsgeber zustimmt, hängt zum einen von der finanziellen Ausgangssituation des Finanzierungsgebers ab.

Je höher sein regelmäßiges Einkommen ist, je höher seine Eigenkapitalquote ausfällt, je mehr Sicherheiten und je weniger Risiken vorhanden sind und je besser seine Bonität ist, desto mehr Geld wird ihm der Finanzierungsgeber zur Verfügung stellen. Zum anderen spielt die Immobilie selbst, ihr Wert sowie ihre Wiederverkaufsmöglichkeit eine Rolle.

Eine gute Bonität vorausgesetzt, gelten bei den meisten Finanzierungsgebern folgende Höchstgrenzen für Baufinanzierungen: 

Ÿ         Für den Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhauses werden 100% der Herstellungskosten übernommen, für den Kauf eines Neubaus oder einer neuen Eigentumswohnung 100% des Kaufpreises. 

Ÿ         Für den Kauf einer Bestandsimmobilie werden 100% Prozent des Kaufpreises übernommen, zudem können meist 50% oder mehr der geplanten Kosten für notwendige Sanierungs- und Modernisierungskosten finanziert werden. 

Ÿ         Für den Kauf eines Wohnhauses mit mehreren Mietwohnungen beträgt die maximale Darlehenshöhe üblicherweise das 10-fache der jährlichen Kaltmieten.   Insgesamt ist es wichtig, die Konditionen bei einer Baufinanzierung genau zu vergleichen. Dies liegt daran, dass Baufinanzierungen im Regelfall über sehr lange Laufzeiten abgeschlossen werden und sich somit schon geringe Zinsunterschiede deutlich bemerkbar machen können.   

Je nach Baufinanzierungsvariante gibt es spezielle Punkte, auf die geachtet werden sollte, im Allgemeinen gelten für Baufinanzierungen jedoch die folgenden Tipps:  

1.       Der effektive Jahreszins sollte möglichst niedrig ausfallen. 

2.       Für die Baufinanzierung sollten keine oder nur sehr geringe Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten in Rechnung gestellt werden.   

3.       Der Finanzierungsnehmer sollte die Möglichkeit haben, Sondertilgungen zu leisten. 

4.       Es sollte deutlich sein, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung im Fall einer vorzeitigen Kündigung berechnet wird. 

5.       Sind die Bauzinsen aktuell günstig, sollte die Zinsbindungsfrist möglichst lang vereinbart werden. In Zeiten mit ungünstigen Bauzinsen sollte eine eher kurze Zinsbindungsfrist vereinbart werden.